[열기79기 1지 않고 1호기 해내조! 레반도프] 대구 수성구 힐스테이트 범어 아파트 수익률 보고서

▶ 아파트명

대구광역시 수성구 범어동 힐스테이트 범어

▶ 위치(지도)

대구 중심부 인근, 수성구의 메인 범어역 인근에 위치하고 있으며 

대구 사람들이 선호하는 2호선(수성구청역) 및 달구벌대로를 인접하고 있다. 
 

▶ 입지평가

1.     직장
대구광역시 수성구 종사자수 140,216명 (대구전체 종사자수 967,934명/ 전체14.5%)

달서구 및 북구 다음으로 종사자수가 많은편이고,

수성구는 대구내에서 주소지(거주민)기준으로 소득수준이 가장 높은편이며,

500이상(대기업)의 기업이 대구에서 가장 높은편이다.

금융 및 보험업 그리고 전문, 과학기술 및 서비스업 등의 비율 및 종사자수가 

중구와 비슷하거나 많은편으로 양질의 직장이 있다고 할 수 있다.

그래서 수성구는 대구내에서 가장 양질의 직장이 좋은 직장이 많은편이며 

거주민들의 소득 또한 높은편이다 그러한 바탕이 수성구의 높은 아파트 가격을

받쳐 줄 수 있는 기반이 될것이다.

2.     교통
범어역 9분 / 반월당 19분 / 혁신도시 55분 / 성서산업단지 31분

지하철로도 혁신도시를 제외한 지역들을 다니기 편하지만,

자차로 출퇴근하는 비율이 높은편이라 크게 의미는 없지 않을까 생각이 든다. 
 

3.     학군
 

경신중 94.4%(대구6위), 동도중 96.4%(대구3위), 오성중 93.5%(9위), 정화중 94.5%(5위)

대구에서 중학교 학업성취률이 내로라하는곳들이 모두 몰려있으며

             학원가의 규모 또한 대구1위(268개)로 대구2위(137개) 월성을 압도한다.

             경북1위(65개) – 옥계와는 비교불가로 규모가 크고, 우수한 학군이 몰려있다.

             그럼으로, 대구 및 경북권의 학군에 대한 수요로 인해 찾아올만한곳이며

             그에 대한 수요가 가격으로 반영되어 대장지역 및 대장단지로 되었을것이다.

4.     환경(편의시설)
 

백화점과 병원은 수성구내에 없지만 인접한 중구와 동구 남구로 가서 사용이 가능하다.

이마트 만촌점, 홈플러스 대구 수성점, 스타벅스(21개/리저브1개 포함) 등이 있어

생활하는데 불편함은 없다. 
 

5.     공급

             대구범어아이파크 2024.10 / 418세대 ,,수성자이르네 2024.11 / 219세대

힐스테이트만촉역㈜ 2024.12 / 658세대 ,, 수성포레스트스위첸 2025.1 / 755세대

범어자이㈜ 2026.2 / 399세대

주요 재건축 및 재개발 지역

만촌3동: 철거신고(아직 이주 안함) / 867세대

범어목련: 관리처분인가 / 325세대

대구MBC부지 주거복합: 준공 및 청산 / 604세대

중동희망지구: 관리처분인가 / 990세대

올해 연말 및 내년연초에 일부 입주가 있지만 

그 뒤에는 큰 입주는 없는편이다.

지금 투자를 하게 된다면 입주장과 맞물려서 

전세빼는데 어려움이 있을 수 있으니 주의해야할것이다. 

(2년뒤 재계약시 전세입주가 없는건 다행)

다만, 대구는 입주물량이 지역 전체에 영향을 끼치는편이며

지금 중구와 남구등에 입주물량이 일부 있지만 

입주단지들이 엄청난 대단지도 아니고.. 

꽤나 범어동과는 거리가 있어 영향은 미비할것이다. 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 힐스테이트 범어 33평 현재 매매 15.0억, 전세 6.9억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 3월 매매 17.0억 전세 6.8억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 3월 매매 10.4억 전세 6.3억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가 -2억/10.2억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (150,000-170,000)÷(170,000-68,000)X100 = -19%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (150,000-104,000)÷(104,000-63,000)X100 = 112%

▶ 현장 사진

단지 주변은 로데오거리(먹거리 상권) 및 학원가로만 둘러 쌓여있다.

유해한 상권등이 전혀 ~~ 없다.

다만 정비된 거리는 아니라서 영유아 및 초등학교 저학년 등은 다니기 불편할꺼 같다.

그래서 초등학교 고학년 이상 중고등학생들이 많이 보였다. 

단지는 살짝 언덕진곳에 위치하고 있고 단차가 있는편이다.

단지내는 차가 다니지 않고 조용한편이고 조경이나 관리가 잘되어있는편이다. 

이른 시간임에도 학생들이 많이 보인게 학군지임을 실감하였다. 

▶ 투자 결론

환금성과 원금보존성을 중점에 봤을 때는 투자하기에 가능한 부분도 보이지만,

저평가 수익률 리스크대비를 가늠해보았을 때 쉽지 않아보인다.

수익률을 기준으로 접근하기에는 낮은 전세가율과

30억이상의 가격은 지금 서울에서도 강남3구 메인 단지들이 아니면 힘들어 보이는데

아무리 지방의 강남이라 불리는 수성구의 단지라도 쉽지 않을꺼 같다.

그래서 실제 투자로는 적합하지 않다고 생각된다.