▶ 아파트명
중동 수성효성해링턴플레이스
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
수성구는 범어동,만촌동,황금동,수성동 등 원도심권에 전문직,3급 이상 고위 공무원들, 교수, 금융업계 종사자들이 대부분. 범어동,수성동이나 인근 반월당에 있는 법조타운, 병원, 금융회사, 대기업이나 중견기업의 본사나 지사, 방송국들이 즐비해 주거지와 상업지가 가까움.
2. 교통 C등급
자차 이용시 신천대로, 신천동로, 앞산순환로, 시내로의 접근성이 높음.
그러나 대중교통은 노선이 적고 15분 이상 도보 이동을 해야 하는 불편함이 있음.
3. 학군 C등급
주로 황금중 867m (기타 : 동중 1.4km , 신명여중 1.3km)
항금중의 수성구내 학업성취도 순위 20. 대구+군위군 순위 65
수성구 학군중심지인 범어4동, 만촌3동과 거리가 멀고 학업성취도가 평균이하로 학군으로서의 가치는 없음.
4. 환경(편의시설) C등급
1km 이내 대형마트나 백화점 등의 편의시설은 없으나 자차 이용시 10분 이내 거리에 대형마트, 백화점, 대학병원, 큰 공원 등이 있다,
마트, 백화점: 하나로 마트(봉덕점) 764m 3분 , 홈플러스(수성점)1.4km 5분,
이랜드리테일(동아쇼핑점) 2.8km 10분, 현대백화점(대구점) 2.9km 10분.
종합병원 : 경북대학교병원 2.3km 8분, 영남대학교병원 2.6km 9분.
공원: 앞산공원 : 2.7km 9분, 단지 옆 신천 산책로.
그외: 반경 500m내에 효성아동병원, 보건소, 스타벅스, 올리브영 등의 시설 있음.
5. 공급 B등급
2023년 7,612 세대로 적정수요 2,041세대의 3배 가량 공급되었으며, 2024년에도 2,750세대 공급 예정임.
2025년 755세대, 2026년 399세대로 내년부터 공급량이 감소할 예정임.
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 중동 수성효성해링턴플레이스(2020년/745세대/33평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2020년 12월 | 2022년 12월 | 2024년 9월 |
| 매매가 | 92,250 | 50,000 | 57,600 |
| 전세가 | 60,000 | 27,666 | 35,000 |
| 투자금 (전세가율) | 32250 (65%) | 22334 (55%) | 22600 (61%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -107% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -34,650 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 34% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 7,600 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X |
환금성 | 수시 매도 가능 | 750세대,저층이자만 대단지이고 꾸준히 매도가 이루어지고 있어 가능할것으로 판단 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 22,600, 연 10% 수익률, 10년후 102,800이 가능한가? 전고점이 92,250이므로 가능하다고 생각됨. |
원금보존 | 적정전세가율,
입지독점성 | X 전세가율61%로 낮은 수준
X 향후 3년간 공급량이 2449로 연간 공급량이 적정공급량 2041보다 훨씬 적으나 중동부근에 땅이 많아 입지 독점성이 떨어짐. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 인접한 곳에 26년 699세대 분양예정이 있어 전세하락 리스크 대비 필요함. 매수한다면 급매를 노려 투자금을 낮추거나, 임대기간을 2년 이상으로 늘리는 방법을 고려해 볼 수 있음.
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#나의 투자선택은 이 아파트를 선호 할 만한 뚜렷한 장점(환경, 학군, 대중교통)이 보이지 않아서 Pass입니다.
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