[부천 반달마을선경 아파트 수익률 보고서]
▶ 아파트명
부천시 중동 반달마을선경
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
부천시 종사자수 318,670명 (약 31만 명)
2. 교통
강남 1시간 / 여의도 50분 / 시청 58분 (주요 직장 1시간 이내 도달 가능)
l 1호선 출퇴근러 의견 : 송내역에서 사람들이 가장 많이 타고 내린다.
(이 말은 송내역 부근에 출퇴근하는 직장인들이 많이 거주한다는 것)
3. 학군
부인중 85.1%, 상동중 87.5%
4. 환경(편의시설)
현대백화점 중동점, 홈플러스 부천상동점, 이마트 중동점, 순천향대학교 부천병원(1.6KM 이내, 도보 24분)
5. 공급
부천시 자체 공급은 없음 (24년 이후 X)
부천시와 인구영향 주고 받는 곳 TOP1 부평구는 공급물량 일부 有
1. 부평역해링턴플레이스, 24년 11월, 1,909세대
2. E편한세상부평역센트럴파크, 25년 1월, 1,500세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 부천 반달선경 현재 매매 3.4억, 전세 2.8억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 11월 매매 4.99억 전세 3.65억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 4월 매매 2.8억 전세 2억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (34000-49950)÷(49950-36500)X100 = -119%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (34000-28000)÷(28000-20000)X100 = 75%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | O - 현재 매매가격이 전고점 대비 32% 하락 - 전고점(4.99억) -> 현재 3.4억 (1.6억 하락) |
환금성 | 수시 매도 가능 | O - 915세대 이상 규모 있는 단지 아파트 - 고층, 남향 (저층/탑층/동향 X) - 복도식 (요거는 좀 단점) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | O - 투자금 약 6천만원 (3.4억-2.8억) - 전고점 대비 1.6억 하락한 상황 - 200% 수익률 가능예상 (4.6억 달성시 가능) |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | O - 현재 전세가율 82% (수도권 80% 이상 OK) - 부천 중상동 신도시 내 빈땅 없음 - 다만 대장지구(3기신도시) 공급 가능성 |
리스크대비 | 역전세 대비 | O - 전세만기 시점 26년 10월은 공급 X - 24년 말 ~ 25년 초 부평역 인근 대단지입주 1. 부평역해링턴플레이스, 24년 11월, 1,909세대 2. E편한세상부평역센트럴파크, 25년 1월, 1,500세대 |
→ 부천 반달선경 아파트는 저환수원리 기준에 부합하는 아파트 단지이다. 이에 따라, 매물임장 및 적정 가격을 정해놓은 후 매수를 진행하는 것도 괜찮을 것이라고 생각해본다. (적정 가격 : 매매가 3.3억 / 전세가 3억)
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