▶ 아파트명
신림동 신림푸르지오1차
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
관악구 종사자수 128,417명
2. 교통
강남 33분 / 여의도 34분 / 시청 49분
3. 학군
미성중학교(75%), 난곡중학교(63%), 문성중학교(62%)
4. 환경(편의시설)
반경 1km안에는 없지만 조금만 더가면 이마트, 롯데마트, 홈플러스가 있음
반경 1km안에는 없지만 2km 내에 롯데백화점관악점이 있음
반경 1km안에는 없지만 2km 내에 한림대학교강남성심병원이 있음
5. 공급
힐스테이트관악센트씨엘 2025.02 / 997세대
신림역헤센더스타 2025.04 / 99세대
서울대벤처타운역푸르지오 2025.05 / 571세대
2025년도에 총 1677세대 공급(호갱노노)
공급 입지평가
지역: 관악구
인구수: 480,225명
적정수요: 480,225 X 0.005 = 2,401 세대 / 1년: 2401 세대 / 3년: 7203 세대
연도별입주: 2024년: 111 세대
2025년: 1568 세대(아실,부동산지인)
2026년: 미정(0)
3년 합계: 총 1,678 세대
연평균: 1,678 세대 / 3년 = 559 세대
적정수요 대비 공급수준: 적정수요 대비 약 0.23배
공급평가: S등급
입지평가:
- 직장: 종사자수 : 128,417명 (B)
- 교통: 강남 33분 (A)
- 학군: 미성중학교(75%) (C)
- 환경: 2km 이내에 백화점, 대형마트 있음 (C)
- 공급: 연평균공급량/연평균적정수요 = 0.23배 (S)
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 신림 푸르지오 1차 31평 현재 매매 9.75억, 전세 5.7566억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 11.6억 전세 5.6억
5년 내 전저점 매입시: 2022년 3월 매매 6.55억 전세 5.8억(전고점과 전저점 기간차이가 6개월차이)
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (97500-116000)÷(116000-56000)X100 = 약 -31%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (97500-65500)÷(65500-58000)X100 = 약 427%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 인구수 48만명 종사자수 12만8천명 정도로 일자리 가치는 적지만 강남(33분), 여의도(34분), 시청(49분)으로 교통에서 가치가 좋다고 생각하며 비슷한 아파트를 찾아서 비교를 해봐야 할 것 같습니다. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 오피스텔, 호텔도 아니고 1456세대(23개동)으로 대단지 아파트이고 호갱노노 현재 실거래매물이 매매5건 밖에 없어서 저층/탑층을 매수한게 아니면 환금성이 괜찮지 않나 싶습니다. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 2019년 9월~2020년 5월 7.23~7.8억 때 또는 2022년 2월~3월 짧은 기간인 6.55억 때 매수했다면 현재 2024년 9월 9.75억에 매도 시 (2.52~1.95억 또는 3.2억의 시세차익) 수익률113%~72%(5~4.5년) 또는 427%(2.5년), 연수익률 22.6% ~ 약16% 또는 약170%의 수익률을 얻었을 것 같습니다. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율이 2019년 9월~2021년 5월 69.2~62.9%이고 2022년 2월~3월 짧은 기간에85.6~88.5% 이므로 60%이상이고 적정수요 대비 공급수준이 0.23배 이므로 입지독점성이 있지 않나 싶습니다. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 2019년 9월~2021년 5월 사이에 매수했다면(전세가5억~4.8억)2년후에 전세가가 5~6.3483억 이고 2022년 2월~3월(전세가5.61~5.8억)에 매수했다면 2년후에 5.8~5.25억 입니다. 현금 5천만원정도 들고있거나 대출에 대해서 공부해야 하지 않을까 싶습니다. |
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