천안불당지웰더샵 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 76조 실을재]

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반 80기 76조 실을재

수익률 보고서 탬플릿

▶ 아파트명

천안불당지웰더샵 / 2016.08 / 685^

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

-직장 S

-교통 S

: 강남까지의 출퇴근은 무리가 있음 / 천안 내 주요 직장까지의 거리는 자차 기준 10분 이내

천안-강남

천안-주요직장

-학군 A

초등학교

: 횡단 1회를 해야 하지만 아름초를 보낼 수 있으며, 서북구 내에서 학급당 학생수가 가장 많은 것으로 보아 3040세대 즉, 학령기 자녀를 둔 젊은 부모들이 선호하는 단지임을 예상할 수 있다.

중학교

: 천안에서 가장 공부를 잘하는 학교인 '불당중학교' [학업성취도 평가: 92%, 특목고진학수:11명 (3.1%)]를 갈 수 있는 단지이다.

-환경 B (반경1km이내 백화점, 대형마트, 균질한 상권 or 편의시설 없음)

: 신축 위주의 택지에 있는 단지로 주변 환경이 균질하고 편의시설(상권 및 학원가)이 잘 갖춰져 있다. 차로 10분 내외로 갤러리아 백화점, 이마트 트레이더스, 이마트 등 이용 가능하다.

-공급 B (3년 간의 공급물량)

: 24년 현재 천안의 공급물량은 적정수요 대비 많은 것으로 보인다. 25년 역시 적정 수요 보다는 많은 물량이 공급 예정이다. 따라서 지금 투자를 한다면 새로 전세를 들이기는 어려울 것임으로 보수적 접근이 필요해 보인다. 26년 이후까지 세가 낀 매물을 고려해서 투자 한다면 큰 무리는 없을 것 같다. 마지막 과공급이 있는 해에 공급이 있음에도 불구하고 전세가가 잘 받쳐 올라가는 때가 있다. 6개월, 1년 걸리던게 1개월 안에 끝나는 경우도 있다고 한다. 따라서 24년 전세 물량이 소진되는 것을 잘 봐야할 듯 하다. (24~26년 까지의 공급은 서쪽이 아닌 동쪽에 몰려 있음=서쪽에 기회가 있을 수 있음)

▶ 단지 입지평가 결론 SSABB

직장 S : 종사자 수(32만), 사업체 수(7.4만)

교통 S : 주요 직장까지 자차 10분 내

학군 A : 아름초(29명), 불당중학교(92%)

환경 B : 백화점이나 대형마트가 근거리에 있지는 않지만 상권 및 편의시설이 잘 갖춰져 있음

공급 B : 3년 적정 수요는 1만 세대 정도인데 3년 총 공급물량은 1.5만 세대로 적정 수요의 2배 이내

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 84기준 8.1/5.0

5년 내 전고점 매입시: (21.07) 9.6/6.0

5년 내 전저점 매입시: (22.12) 6.5/4.0

*고점 매입 시 수익률:(8.1-9.6)/(9.6-6.0)*100 = -41.6% 순익: -1.5억

*저점 매입 시 수익률:(8.1-6.5)/(6.5-4.0)*100 = +64% 순익: +1.6억

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론