조원분들과 다녀온 임장지역 중 1곳을 잡아서 한번 해봤습니다!
이렇게 해보다보니 다시 생각해볼 수 있는 기회라 좋았는데요. 방법이 맞는지는 헷갈리네요ㅎㅎ
계속해보면서 방법을 찾아가야할것같습니다~!
▶ 아파트명
염리동 삼성래미안
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
직장 (A)
마포구 종사자수 279,473명
교통 (A)
강남 55분 / 여의도 22분 / 을지로 20분
학군 (A)
서울여자중 91% , 숭문중 85% , 동도중 83%
환경(편의시설) (B)
반경 1km 내 이마트 공덕점 1개 위치
공급(S)
적정수요 362,819 x 0.005 = 1814세대/ 1년
3년 합계 746세대
= 적정수요 1/2이하
25년 빌리브디에이블 299세대 /신공덕아이파크 140세대
26년 마포하늘채더리버 68세대
27년 마포푸르지오 어반피스 239세대
(25~27년까지 746세대)
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
고매수 시 수익률 -24% (- 1.6억)
저점 매수 시 수익률 136% ( 4.1억 수익)
일단 투자금 자체가 5억 정도 선이기 때문에 들어가는 것 자체가 어려움.
전세가율도 마포지역 40~60선이라서 적은 종잣돈으로는 불가능함.
만약 투자금 5.5억이 있다 가정(전세가율 50%)
200%수익률 (연20%)을 기대하려면? 10년간 1.1억올라주면됨 10.9억 + 1.1억 = 12억
100%수익률 (연10%)을기대하려면? 10년간 5500만원 올라주면됨 10.9억 + 0.55 = 11.45억
▶ 현장 사진
*직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡처하세요 ^^
▶ 투자 결론
직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급
A / A / A / B / S
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 단지하나라 어려움 |
환금성 | 수시 매도 가능전 | O |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 우선 큰 금액(약 5.5억원)의 투자금 필요(현재는어려움) 5,5억 있다고 가정하고 100%수익률 (연10%)을기대하려면? 시간과 돈이 있으면 충분히 전고점 이상의 결과를 낼 수 있을듯하지만(공급S) 투자금 대비 유의미한 결과라고 보기는 어렵지않을까 싶음 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율낮음(40~50%) 입지독점성도 낮음 - 주변신축으로 유입될 가능성높음( 마래푸, 퍼스티지, 센트리지 등 다수) |
리스크대비 | 역전세 대 | 투자금, 갭이 커서 역전세 나면 무조건 손해볼 듯함 |
*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^
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