천안시 불당동 천안불당지웰더샵 수익률분석보고서[열기반80기76조 가보자해보자]
- 아파트분석
- 24.09.22
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
충남 천안시 불당동 천안불당지웰더샵
수익률 보고서
▶ 아파트명
불당동 천안불당지웰더샵 아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 (S)
전체인구수(24.8월기준) 694,809명 / 종사자수 321,670명 / 사업체수 74,581명
2. 교통(자가이용시)(S)
천안아산역 11분 / 천안시청 4분 / 삼성SDI천안사업장 8분
3. 학군(A)
천안불당중 92%, 천안불무중 (학업성취도평가안함 2017년 개교)
4. 환경(편의시설)(C)
♣ 대형 병원, 마트, 백화점 없음
♣천안자생한방병원/연세나무병원/GS더프레시 각종 편의시설은 많음
5. 공급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
천안불당지웰더샵 (2016/685세대/34평) | |||
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| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 07월 | 2019년 09월 | 2024년 9월 |
매매가 | 90,000 | 60,000 | 82,000 |
전세가 | 50,000 | 34,000 | 49,000 |
투자금 | 40000 | 26000 | 33000 |
고점에 매수 시 수익률 | -20% | ||
고점 매수 시 순수익 | -6,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 85% | ||
저점 매수시 순수익 | 24,000 | ||
현재 시세: 천안불당지웰더샵 34평 현재 매매 8.2억, 전세 4.9억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 7월 매매 9억 전세 5억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 6억 전세 3.4억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (82000-90000)÷(90000-50000)X100 = -20%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (82000-60000)÷(60000-34000)X100 = 85%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 (비교단지O ) | X |
환금성 | 수시 매도 가능 | O |
수익률 |
투자금 대비 수익률 | 고점대비 20%하락한 가격(7.2억원)으로 투자한다면 1.2억원의 마진을 얻을 수 있다. (수익률+46%) |
리스크대비 |
역전세 대비 | O 천안 서북구 적정수요 1989세대 24년 1608세대/25년 3084세대/ 27년 999세대 4년동안 5691세대분양예정 25년에 물량이 많아져 역전세 가능성 있음 |
투자결론(최종)
구분 | 천안불당지웰더샵 (34평) | 천안불당호반써밋플레이스 센터시티(34평) |
매매/전세 | 8.2억/4.9억 | 6.5억/4억 |
투자금 | 3.4억 | 2.5억 |
전세가율 | 59.8% | 61.8% |
전고점 | 9억 | 8억 |
저평가 | X | X |
환금성 | O | O |
수익성 | X 100% 수익률(연평균10%)위해서 10년동안 3.4억올라야 함 8.2억 +3.4억 = 11.6억 현재 가격 고점대비 8천 낮음 | O 100% 수익률(연평균10%)위해서 10년동안 2.5억 올라야 함 7.7억+2.5억 = 10.2억 현재 가격 고점대비 1.5억 낮음 |
원금보존 | X 입주물량대비필요/전세가율59.8% | O 입주물량대비필요/ 전세가율 61.8% |
리스크관리 | X 역전세 대응 불가 | X 역전세 대응 불가 |
천안불당동.docx
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