강서구 등촌동 등촌주공10단지아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 118조 헤냄]

그 동안 매물을 얼마나 내 선입견대로 내 잣대로만 평가했는지..

이번 양파링 선배님의 강의를 통해서 알게 된 것 같습니다.

그 동안은 실거주자의 입장에서 “이 정도면 역과 가깝지”, “이 정도면 환경은 S급이지” 라며 스스로 평가해왔었는데요,

이번 과제를 통해서 보다 객관적인 지표로 내가 보는 단지들을 보게 된 것 같아 마음이 설렙니다.

물론 이제 제가 보고 있던 모든 단지들에 대해 수익률 보고서를 작성해가며 비교분석 하는 일이 남아 가슴이 무겁지만 ^^;

어쩌겠어요 ㅋㅋ 해야지

아래는 각각에 대한 자세한 내용입니다.

등촌주공 10단지 위치는 위처럼 양천향교역과 가양역 사이에 위치합니다.

근처에는 가양동의 대장단지인 강서한강자이가 있고, 홈플러스를 동일 인프라로 공유하고 있습니다.

제가 이 단지를 꼽은 까닭은 가양역과 가까워 9호선을 이용해 강남을 손쉽게 가면서 동시에

강서구의 존재의의인 “LG 사이언스파크” 까지 버스로 한 번에 갈 수 있는 교통입지를 지녔기 때문이었습니다.

또한 5단지와 등촌진로 사이에 존재하는 등촌학원가 역시도 제 선택의 이유였습니다.

강서구이기 때문에 직장은 A등급입니다.

하지만 강남역까지 1시간 이내, 여의도까지 30분이내, 강서 사이언스파크까지는 버스로도 15분이지만 자전거로도 15분일 겁니다 :)

반면에 학군은 많이 좋지 않더군요. 등촌학원가 옆에 있지만 진학율이 많이 좋지 않았습니다.

다만 초품아라는 점은 + 요인이 되지 않을까 합니다.

반면 NC백화점, 홈플러스 등 마트가 존재해서 환경적으로는 A입니다.

공급적으로도 이미 주공단지로 빽빽히 택지 환경이 조성되어있어 S입니다.

수익률 분석은 강사님들의 소중한 양식을 사용했습니다 :)

1년 만에 1억 5천이 올라 58%의 수익률을 냈네요.

하지만 전세가율이 낮아 투자금이 높은 편입니다.

아마 근처에 있는 주공단지들과 입지를 공유하고 있어 전세가가 높을 수 없는 환경이 아닐까 합니다.

강서구는 전세가가 높을 수 있는 환경이라고 들었는데 이런 부분은 마이너스 요인인 것 같습니다.

현장 사진입니다. 전체적으로 깔끔한 외관이 눈에 띕니다.

주변에 높은 건물도 없다보니 이쁜 하늘이 눈에 띄구요 ^^

근처에 5단지 옆의 학원가를 공유하고 있습니다.

투자 결론입니다.

환금성, 입지독점성, 역전세 등에선 좋은 평가를 받았지만

전세가율이 너무 낮아 투자금이 높고 따라서 수익률까지 도달하기 위해 
10년 뒤 전고점보다 1억 8천이상 높은 가격을 받아야합니다.

이런 조건의 단지는 또 있을 거라고 생각해서 불합격을 줬습니다.

저평가 여부를 확인하기 위해 비교한 단지는 

제가 매물조사를 해둔 영등포구 양평동1가의 신동아아파트(1982년)이었습니다.

신기한 점은 해당 아파트도 전세가율이 49%로 매우 낮은 특징을 띄더군요.

해당 아파트보다는 고점이 높아 동일 투자금 기준으로는 저평가되어있다고 할 수 있겠습니다.

하지만 7억 6천 대의 아파트를 전부 본 것이 아니기 때문에 아직은 결정을 유보해야한다고 생각했습니다.

만약 전세가율이 기준인 70%까지 오른다면, 투자금이 2.28억이기 때문에 
수익률 100%를 위한 목표는 9억 8천으로 현재 전고점보다 2천밖에 높지 않습니다.

이렇게 수익률 분석 보고서를 작성했습니다 :)

차후에 확장성을 고려해서 엑셀파일로 작성했는데요,

혹시나 필요하신 분은 활용하셔도 좋을 것 같아 파일도 같이 업로드하겠습니다

감사합니다.