아파트분석

[열기80기 열기듣고 십억벌기 참 10조 초코베리] 청주시 흥덕구 두산위브지웰시티 2차 수익률분석 보고서

  • 24.09.22

▶ 아파트명: 두산위브지웰시티2차(2015년 956세대 34평)

▶ 위치(지도)

 

▶ 입지평가

1.      직장 : 흥덕구 10만명 이상 B


 -  전국 50만 이상 중소도시 중 청주는 종사자수와 500명 이상 사업체 수 모두 창원 다음으로 2위

          → 직장의 양과 질 모두 높다.

          → 500인이상 사업체 증가율이 중소도시 중 1위 (+43.3%)

 → SK하이닉스, LG전자, LG화학 을 비롯한 반도체, 2차전지, 제약회사, 질병관리청 등의 국책 기업           들이 흥덕구와 청원구에 위치해 있다.

 -  종사자수: 청주시 40만명, 흥덕구 16만명 (4개구 중 압도적 1위)

 -  500인 이상 사업체 수 : 청주시 43개, 흥덕구 24개 (4개구 중 압도적 1위)

 

       → 흥덕구는 직장인의 질과 양 모두 청주시 4개구 중 압도적으로 가장 좋다!

→ 그 중에서도 상복대, 지웰2차는 질좋은 대기업인 하이닉스, LG 등이 자리한 산단 바로 옆으로, 지방     중소도시지만 의미있는 직주근접 생활권이다.

 

2.     교통 :  주요 직장 자차 10분 이내 S
 

 -  주요 직장인 하이닉스와 도로 하나를 사이에 두고 있으며, 오창산단, 오송산단과도 자차로 30분 이            내로 직주근접.

 

3.     학군 : 90% 이상 A


   -   솔밭초 30명, 솔밭중 92.7%/특목고 16명,5%

                    → 청주시 내 90% 이상 중학교는 단 두 곳뿐이며, 그중 하나가 솔밭중으로,

    솔밭초-솔밭중 라인이 매우 인기가 있으며, 학원가(약 48개)도 가지고 있어 학령기 자녀를 둔 가족     단위 수요가 많다.

 

4.     환경(편의시설) : 백화점 1개 A


    - 현대백화점(280m), 롯데아울렛(800m), 롯데마트(700m) 1km 이내, 지웰시티몰과 연결

 

5.     공급:  적정공급량 2배 초과 C

 - 24~26년 오송에만 약 6천세대, 27년 테크노폴리스 약 2500세대 등 공급 초과

- 흥덕구 1년 적정수요: 인구 27만명*0.5% = 1,350세대

   3년 평균치는 1년 3,785세대로 적정수요인 1,350세대의 두배 초과로  C

 

  

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

두산위브지웰시티2차('15/956^/34py)

 

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

시기

2021년 10월

2022년 12월

2024년 9월

매매가

71,200

49,400

58,000

전세가

38,500

33,000

42,000

투자금
(전세가율)

32700
(54%)

16400
(67%)

16000
(72%)

고점에 매수 시 수익률

-40%

고점 매수 시 순수익

-13,200

저점에 매수 시 수익률 합계

52%

저점 매수시 순수익

8,600

 

▶ 현장 사진

 - 대표적인 대기업인 하이닉스와 길하나 건너 위치해 있다.

 - 현대백화점과도 길 건너위치. 단지와는 지웰시티몰이 이어져있어 청주 인프라는 다가진 느낌.

 - 복대 학원가, 솔밭초, 솔밭중 보내기도 용이

 - 단지 내는 연식 대비 관리가 잘 되어있으며 조경도 훌륭하다.

 - 유아, 초등 아이들이 많이 보이며, 젊은 부부들이 집을 보러 다니는 모습도 눈에 띄었다.

 - 다만 쇼핑몰에서 단지내, 외부에서 단지내로 들어오는 보안시설이 없어 외부인들이 쇼핑몰이나 백화점까지 통과하는 경우도 많아보인다.

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

전고점(7.02억) 대비 -1.22억, 17% 하락하여 충분히 싼 가격은 아니라고 생각된다. 흥덕구 내 비교단지(아이파크3차)와도 하락률은 비슷하다.

1.6억의 투자금이라면 광역시나 수도권, 서울 하급지까지도 같이 봐야 할 것 같다.

환금성

수시 매도 가능

‘22년 12월에 전저점을 찍은 후 꾸준히 거래가 되며 상승 중으로, 흥덕구 내 가장 입지 좋은 대장단지로 수시 매도 가능하여 환금성은 좋다고 판단된다.

수익률

투자금 대비 수익률

현재 투자금은 1.6억으로, 수익률 100% 가정 시, 현 매매가 5.8억+1.6억=7.4억까지 올라야 하는데, 전고점이 7.12억이었던 것을 감안하면 달성 가능하다고 생각된다.

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

전세가율 최고: ‘17년 93.6%

전세가율 최저: ‘21년 51%

’24.9월 현재 전세가율 72%

→ 전세가율은 충분히 올라와있으며, 청주와 흥덕구에 공급이 많지만 지웰보다 입지가 다소 떨어지는 지역에서의 공급들이 대부분이므로 전세가나 매매가에 크게 영향을 받을 것 같지는 않다. (같은 생활권 내 브랜드 단지 입주 예정이나, 천세대 이하이고 신축이라는 점을 제외하면 입지우위가 아니어서 영향은 크지 않을 것으로 판단.

→ 전세가율 적정, 입지독점성 OK

리스크대비

역전세 대비

과거 최고 전세가, ’22.3월, 6.2/4.43

과거 최저 전세가, ’22.12월 4.98/3.16억

’24.9월 현재 전세가 4.18억

→ 매매/전세 모두 전고점과 거의 근접하게 올랐기 때문에 역전세 가능성이 없다고 볼 수만은 없겠으나, 과거 최저 전세가의 경우, 매매가도 현시세보다 -1억 수준이었고, 전세가율 최저점은 매매가 최고점이었기 때문에 전세가가 낮다기보다는 매매가가 높았던 영향이라고 생각된다.

전세가율이 60%까지 떨어진다고 가정했을 때, 약 3.5억으로, 현 전세가 -7천이나, 과거 평균 전세가율은 71%였으므로 3-4천(현 전세금의 10%) 정도를 리스크 대비로 생각할 수 있을 것 같다.

 


댓글


초코베리님에게 첫 댓글을 남겨주세요.