▶ 아파트명: 두산위브지웰시티2차(2015년 956세대 34평)
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 : 흥덕구 10만명 이상 B
- 전국 50만 이상 중소도시 중 청주는 종사자수와 500명 이상 사업체 수 모두 창원 다음으로 2위
→ 직장의 양과 질 모두 높다.
→ 500인이상 사업체 증가율이 중소도시 중 1위 (+43.3%)
→ SK하이닉스, LG전자, LG화학 을 비롯한 반도체, 2차전지, 제약회사, 질병관리청 등의 국책 기업 들이 흥덕구와 청원구에 위치해 있다.
- 종사자수: 청주시 40만명, 흥덕구 16만명 (4개구 중 압도적 1위)
- 500인 이상 사업체 수 : 청주시 43개, 흥덕구 24개 (4개구 중 압도적 1위)
→ 흥덕구는 직장인의 질과 양 모두 청주시 4개구 중 압도적으로 가장 좋다!
→ 그 중에서도 상복대, 지웰2차는 질좋은 대기업인 하이닉스, LG 등이 자리한 산단 바로 옆으로, 지방 중소도시지만 의미있는 직주근접 생활권이다.
2. 교통 : 주요 직장 자차 10분 이내 S
- 주요 직장인 하이닉스와 도로 하나를 사이에 두고 있으며, 오창산단, 오송산단과도 자차로 30분 이 내로 직주근접.
3. 학군 : 90% 이상 A
- 솔밭초 30명, 솔밭중 92.7%/특목고 16명,5%
→ 청주시 내 90% 이상 중학교는 단 두 곳뿐이며, 그중 하나가 솔밭중으로,
솔밭초-솔밭중 라인이 매우 인기가 있으며, 학원가(약 48개)도 가지고 있어 학령기 자녀를 둔 가족 단위 수요가 많다.
4. 환경(편의시설) : 백화점 1개 A
- 현대백화점(280m), 롯데아울렛(800m), 롯데마트(700m) 1km 이내, 지웰시티몰과 연결
5. 공급: 적정공급량 2배 초과 C
- 24~26년 오송에만 약 6천세대, 27년 테크노폴리스 약 2500세대 등 공급 초과
- 흥덕구 1년 적정수요: 인구 27만명*0.5% = 1,350세대
3년 평균치는 1년 3,785세대로 적정수요인 1,350세대의 두배 초과로 C
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
두산위브지웰시티2차('15/956^/34py) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 10월 | 2022년 12월 | 2024년 9월 |
매매가 | 71,200 | 49,400 | 58,000 |
전세가 | 38,500 | 33,000 | 42,000 |
투자금 | 32700 | 16400 | 16000 |
고점에 매수 시 수익률 | -40% | ||
고점 매수 시 순수익 | -13,200 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 52% | ||
저점 매수시 순수익 | 8,600 | ||
▶ 현장 사진
- 대표적인 대기업인 하이닉스와 길하나 건너 위치해 있다.
- 현대백화점과도 길 건너위치. 단지와는 지웰시티몰이 이어져있어 청주 인프라는 다가진 느낌.
- 복대 학원가, 솔밭초, 솔밭중 보내기도 용이
- 단지 내는 연식 대비 관리가 잘 되어있으며 조경도 훌륭하다.
- 유아, 초등 아이들이 많이 보이며, 젊은 부부들이 집을 보러 다니는 모습도 눈에 띄었다.
- 다만 쇼핑몰에서 단지내, 외부에서 단지내로 들어오는 보안시설이 없어 외부인들이 쇼핑몰이나 백화점까지 통과하는 경우도 많아보인다.
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 전고점(7.02억) 대비 -1.22억, 17% 하락하여 충분히 싼 가격은 아니라고 생각된다. 흥덕구 내 비교단지(아이파크3차)와도 하락률은 비슷하다. 1.6억의 투자금이라면 광역시나 수도권, 서울 하급지까지도 같이 봐야 할 것 같다. |
환금성 | 수시 매도 가능 | ‘22년 12월에 전저점을 찍은 후 꾸준히 거래가 되며 상승 중으로, 흥덕구 내 가장 입지 좋은 대장단지로 수시 매도 가능하여 환금성은 좋다고 판단된다. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 현재 투자금은 1.6억으로, 수익률 100% 가정 시, 현 매매가 5.8억+1.6억=7.4억까지 올라야 하는데, 전고점이 7.12억이었던 것을 감안하면 달성 가능하다고 생각된다. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율 최고: ‘17년 93.6% 전세가율 최저: ‘21년 51% ’24.9월 현재 전세가율 72% → 전세가율은 충분히 올라와있으며, 청주와 흥덕구에 공급이 많지만 지웰보다 입지가 다소 떨어지는 지역에서의 공급들이 대부분이므로 전세가나 매매가에 크게 영향을 받을 것 같지는 않다. (같은 생활권 내 브랜드 단지 입주 예정이나, 천세대 이하이고 신축이라는 점을 제외하면 입지우위가 아니어서 영향은 크지 않을 것으로 판단. → 전세가율 적정, 입지독점성 OK |
리스크대비 | 역전세 대비 | 과거 최고 전세가, ’22.3월, 6.2/4.43 과거 최저 전세가, ’22.12월 4.98/3.16억 ’24.9월 현재 전세가 4.18억 → 매매/전세 모두 전고점과 거의 근접하게 올랐기 때문에 역전세 가능성이 없다고 볼 수만은 없겠으나, 과거 최저 전세가의 경우, 매매가도 현시세보다 -1억 수준이었고, 전세가율 최저점은 매매가 최고점이었기 때문에 전세가가 낮다기보다는 매매가가 높았던 영향이라고 생각된다. 전세가율이 60%까지 떨어진다고 가정했을 때, 약 3.5억으로, 현 전세가 -7천이나, 과거 평균 전세가율은 71%였으므로 3-4천(현 전세금의 10%) 정도를 리스크 대비로 생각할 수 있을 것 같다. |
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