길음동 롯데캐슬클라시아 래미안길음센터피스 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 1생0ㅣ행복2조 슈고]

1. 아파트명

(1) 길음동 롯데캐슬클라시아  (2) 길음동 래미안길음센터피스

2. 위치(지도)

3. 입지평가

(1) 직장 : 성북구 사업체수 23,617  종사자수 111,005

(2) 교통

(3) 학군

1. 학업성취도 평가 : 영훈국제중 98.3%, 숭곡중 67.8%

2. 특목고 진학률 : 영훈국제중  27.6%, 숭곡중 1.9%

   * 영훈국제중→영훈중 (일반중으로 변경됨)

(4) 환경

1. 대형마트 : 이마트
2. 종합병원 : 무
3. 백화점 : 현대백화점

(5) 공급

(6) 총평

 4. 시세

5. 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세: 길음 래미안센터피스 25평 현재 매매 11.3억, 전세 5.9억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 10월 (매매 12.2억 / 전세 6.1억)

5년 내 전저점 매입시: 2022년 12월 (매매 8.5억 / 전세 4.8억)

• 현재 시세: 길음 롯데캐슬클라시아 25평 현재 매매 11.9억, 전세 6.2억

5년 내 전고점 매입시: 2022년 6월 (매매 12.7억 / 전세 6.4억)

5년 내 전저점 매입시: 2023년 3월 (매매 9.1억 / 전세 5.5억)

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

6. 현장 사진

길음 래미안센터피스, 길음 롯데캐슬클라시아

7. 투자 결론

• 길음 래미안센터피스

• 길음 롯데캐슬클라시아

• 가치는 두 단지 모두 성북구의 최상위 단지로 지역을 이끄는 단지로 수요가 있음. 
• 전고점 대비 10프로 초반대 하락률로 많이 회복하여 저평가 라고 보기는 어려움.
• 투자금도 현재는 5억 중반이 필요하므로 200% 수익률이 나오려면 현재 가격의 2배가 되야 하는데 어려움.
• 원금보존 측면에서 공급이 A로 양호하게 나왔으나 장위 뉴타운 10구역의 숨은 공급과 인근 동대문구의 1만 세대 이상의 공급이 향후 3년간 연속으로 들어오기 때문에 전세와 매매가가 휘청일 수 있음. 다만 강남 접근성 1시간 이내 위치로 입지독점성은 있는 것으로 보임.
• 바로 위에 붙어 있는 강북구에도 철거까지 진행된 대단지 공급이 길음뉴타운과 맞붙어 있는 곳에 2개나 있어 직격타를 받음.
• 이미 많이 오르고, 투자금도 많이 들고, 공급 리스크가 커서 가치는 있지만 투자로는 보기 어려움.