부산광역시 동래구 사직동 사직롯데캐슬더클래식 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 75조 슈퍼파워엄마]

그 지역마다 대장 아파트가 될 수 밖에 없는 이유를 먼저 분석하는게 투자의 기본이라고 말씀해 주셔서 대장 아파트 분석을 해 보았습니다.

강의를 들으면서 매매가와 전세가의 갭차이만 생각하면서 아파트를 계속 보고 있었는데 어제 주우이님 강의에서 뼈 때리는 말씀을 듣고 초보 투자자인 나도 정말 많은 실수를 할 수 있겠구나.. 하고 느꼈습니다.

입지가 좋은 아파트, 다른분들도 살고 싶어 하는 아파트는 왜?? 그럴까 자세하게 분석하는 자세는 필요한 것 같습니다. 차근차근 여유를 가지고 앞마당도 만들며 앞으로 분석을 해 봐야 겠습니다.

첫 보고서라 많이 서툴고 다시 보고서를 쓰면서 강의에 대한 내용들을 복기하면서 적어보았습니다.

시작이 반이라고.. 앞으로 점점 보고서를 써 내려가는게 익숙해질거라 생각합니다.^^

▶ 아파트명

부산 사직동 사직롯데캐슬더클래식

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
연제구 종사자수 96,109명. 직장등급으로는 C등급

             하지만 주변 20분 이내로 부산시청, 국세청, 부산 경찰청, 부산 법원, 검찰청 주요기관이 밀집되어 있는 지              역임

2.     교통
부산시청 20분/ 법원, 검찰청 19분 도보로는 8분도 가능.

3.     학군
여명중 89%, 사직여중 93% 여명중학교 주변으로 학원가가 형성 145개 학원이 있다.

4.     환경(편의시설)
홈플러스 메가푸드 마켓, 부산의료원이 인접 해 있다.

5.     공급

동래 롯데캐슬시그니처 2027.11/ 870세대

동래 온천동 래미안포레스티지 2024.9/4,043세대

▶ 입지평가 기준에 의해 분류 

직장 : C – 공공기관에 근무하는 가족이면 선호할 만한 위치

교통 : A – 지하철, 도보, 버스로 주요 시내는 30분이내 갈 수 있음. 단 해운대는 1시간 이내 가능

학군 : A - 학원가로 형성된 부산의 대치동 분위기

환경 : B - 주변에 사직야구장이 있고 홈플러스 푸드 마켓이 있음

공급 : B -  2024년에 4,000세대 입주 예정이나 학군지랑 공급지랑 거리가 멀어 학군 때문에 이사가지는 않을 것 같음. 2024년 공급 이외에 25, 26년에는 공급 없음.아이를 키우는 집이면 크게 영향을 받지는 않을 것 같다.

수도권과 다르게 지방이라는 특성을 감안하고 여기는 부산에서 학군지에 속하는 동네이다.

학군지에 맞게 학원가, 주변환경이 잘 조성되어 있어 매매와 전세가 거래가 잘 이루어지는 특징이 있는 동네

수도권과 다름을 인지할 것!

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 사직롯데캐슬더클래식 현재 매매 9.7억, 전세 5억

부산이 가격이 많이 떨어졌다고 하는데 여기 아파트는 불과 2달까지 고점의 가격을 찍고 있네요. 

전세가도 같이 상승하고 있구요. 그리고 2달만에 슬그머니~빠지고 있구요. 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

전세가율이 낮고 투자금이 많이 드는 상태. 역전세 가능성은 낮아 보입니다.

▶ 현장 사진

부산은 언덕인 동네가 많은데 여기는 사직동 대장 아파트 답게 평지이고 정문을 통해 들어가면 환경이 쾌적하고 곳곳에 나무 조경으로 인테리어 잘 되어 있음.

유모차 많은 동네, 사직동 답게 아이들이 많이 사는 동네..

그리고 단지 내 어린이집, 키즈 zone 커뮤니티가 따로 되어 있음.

아파트 후문에는 건너편에 바로 여고 초등학교가 있음. 

앞쪽 정문에서는 초등학교 5분거리 뒷 단지는 학교가 2-3분 거리임.

여명중학교도 도보로 10분이면 갈 수 있는 거리임

아이가 있는 집이면 학군, 환경 때문에 이사오는 단지임.

▶ 투자 결론