장위동 래미안 퍼스트하이 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 120조 빨강망토 차차]
- 아파트분석
- 24.09.22
▶ 아파트명
서울시 성북구 장위동 래미안퍼스트하이
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
성북구 종사자수 111,005명 (약 11만 명) - B
2. 교통
강남 53분 / 여의도 55분 / 시청 47분 - A
3. 학군
남대문중 57%, 광운중 78% - C
4. 환경(편의시설)
현대백화점 미아점 – A
5. 공급 - S
3년간 3039세대 연평균 1013세대
적정수요 2192 의 1/2 이므로 S 등급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 래미안 퍼스트하이 (2020/1562/25) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 06월 | 2022년 12월 | 2024년 9월 |
| 매매가 | 110,000 | 72,000 | 97,000 |
| 전세가 | 46,000 | 40,000 | 52,000 |
| 투자금 (전세가율) | 64000 (42%) | 32000 (56%) | 45000 (54%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -20% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -13,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 78% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 25,000 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X. 11년식 래미안 라센트과 비교하면 전저점 대비 가격회복이 많이 되었음. |
환금성 | 수시 매도 가능 | O. 나홀로 아파트 아니고, 저층 탑층 아니며, 주거환경 좋은 뉴타운 아파트 이므로 환금성이 있음. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | O. 100프로 수익률(연10%) 위해선 10년동안 4.5억만큼 올라줘야함. 9.7+4.5=14.2억 전고점 11억보다 3.2억이 더 높으므로 10년이 지나면 오를 수 있을 것 같음. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X. 53%로 전세가율 기준 충족이 안됨. 주변보다도 낮은 편임. 입지독점성은 있지만 내년 25년 3월 장위래디언트 입주물량 대비는 필요함. |
리스크대비 | 역전세 대비 | O. 역전세 대응 가능 |
댓글
구구z
24. 09. 23. 14:28
차차님, 고생하셨습니다. 장위뉴타운의 입지에 대해서 이제 빠삭하겠습니다. ㅋㅋ 앞마당을 위해 화이팅!
