▶ 아파트명
수성구 범어동 힐스테이트범어
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가 - 지방은 연식, 학군, 환경이 중요!!
1. 직장 - B등급
수성구 종사자수 140,216명 (약 14만 명)
수성구 사업체수 36,963개 / 500인 이상 사업체수 10개
KBS, 수성구청, 대구지방법원 등 주요 일자리가 주변에 있었음
2. 교통 - 지방에서는 별로 안중요하나, 대구의 중심인 반월당역과 접근성 좋음
반월당역 13분, 수성구청역 도보 5분
3. ★학군 - S등급
경신중 95%, 동도중 97%, 정화중 95%
4. ☆환경(편의시설) - A등급
신세계백화점 대구점 (자차 10분, 3.2km),
이마트 만촌점 (자차 6분, 2km), 홈플러스 대구수성점 (자차 8분, 3.8km)
※ 범어공원, 수성구립 범어도서관
5. 공급 - A등급 (학군으로만 따지면 여전히 입주독점성 높음. 실제로는 범어자이, 힐스테이트만촌역, 대구범어아이파크 정도가 실제 경쟁자이지 않을까 싶고, 그렇게 따지면 총 세대수는 1,475임 )
| 위치 | 단지명 | 입주연월 | 총세대수 |
|---|---|---|---|
| 대구 수성구 범어동 | 범어자이(주상복합) | 2026년 2월 | 399세대 |
| 대구 수성구 만촌동 | 힐스테이트만촌역(주) | 2024년 12월 | 658세대 |
| 대구 수성구 범어동 | 대구범어아이파크 | 2024년 10월 | 418세대 |
| 총 세대수 | 1,475세대 |
적정물량 : 408,353명 * 0.5% = 2,042
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
힐스테이트 범어 (20.12/414세대/33평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 06월 | 2023년 01월 | 2024년 9월 |
매매가 | 157,000 | 117,650 | 150,000 |
전세가 | 70,000 | 55,000 | 71,000 |
투자금 (전세가율) | 87000 (45%) | 62650 (47%) | 79000 (47%) |
고점에 매수 시 수익률 | -8% | ||
고점 매수 시 순수익 | -7,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 52% | ||
저점 매수시 순수익 | 32,350 | ||
현재 시세: 힐스테이트 범어 33평 현재 매매 15억, 전세 7. 1억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 6월 매매 15.7억 전세 7억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 1월 매매 11.7억 전세 5.5억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 ‘-8%’
*5년 내 전저점 매입시 수익률 ‘52%’
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X - 대구 수성구 대장아파트 |
환금성 | 수시 매도 가능 | O |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X - 특히, 현재는 너무 가격이 높게 설정되어 있음 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율이 47%로 적정하지 않음. 초반에 투자용으로 갖고 있는 것은 적절하지 않고 나중에, 대구에 터를 잡을 생각이라면 내집마련(똘똘한 한채)으로 고려해 볼 수 있음학군으로 봤을 때 입지독점성은 매우 높음 |
리스크대비 | 역전세 대비 | X (24.9.기준 현재 자산으로는 대비 안됨^^) |
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