광진구 광장동 청구아파트 수익률보고서 [열반스쿨 기초반 80기 7조 호크세라]

▶ 광진구 광장동 청구아파트 

▶ 위치 (지도) 

▶ 입지평가 

1. 직장  B 
   광진구 종사자수 129,707명 (약 13만 명) 
2. 교통 A
   강남 35분 (보수적) / 여의도 58분 / 시청 40분  

3. 학군  A 

양진중 93.6% (인근 광님중 97.6%에 비하면 선호도 낮음) 

인근 학원가와 매우 인접 (광진구 최대, 학원수 101개) 
 

5. 환경(편의시설) B

 1km 이내 백화점 없음,  
 3km 이내 롯데백화점 건대점, 현대백화점 천호점, 
 1km 이내 롯데마트 강변점

 6. 공급 - 자체는 S라고 할 수 있으나, 인근 지역의 공급이 많음 

2025년 롯데캐슬이스트폴, 포제스 한강이 1200세대 정도가 입주를 하지만, 

적정 입주 물량 1668세대에 못미치나, 

대체 지역이라고 할 수 있는 인근 강동구, 동대문구 입주 물량을 합하면 2025년 2만3천 세대가 넘기 때문에, 적정수요 5,697세대에 초과되기 때문에 세입자를 구할 때 유의할 필요가 있다.  

7. 과거 시세 

8. 수익률 분석

▶ 현장 사진 

주차 0.78대로 주차난 심각할 것으로 예상, 

용적률 398%로 향후 재건축/리모델링도 쉽지 않지 않을까.. 

▶ 투자 결론  

저평가 되어 있다고 보기 어렵고, 전세가율이 낮고, 인근 지역 공급량으로 세입자 구하기 어려울 수 있어서 현재 투자하기가 적절하다고 보기 어려움. 다른 저평가 물건이 찾는 편이 좋을 것 같다.