안양시 동안구 호계동 평촌더샵아이파크 [열반스쿨 기초반 79기 39조 키하]

➡️아파트명

평촌더샵아이파크 

➡️위치(지도)

[내 생각] 1기신도시 외각에 위치한 신축아파트

역 접근성은 떨어지지만 평촌내에 희소성 있는 신축이라는 장점. 평촌 학원가 인접

➡️입지평가

1. 직장 [A등급]

- 종사자 수 27만명(주소지 인구 대비 근로자 수 비율: 0.91) / 사업체수 63,452개

- 경기도 평택,시흥,김포와 비슷한 규모

[내 생각] 경기도 내 대표 자족도시로 볼 수 있는 수원시,화성시 보다는 적은 수의 종사자 수를 보유하고 있으나 거주인구와 비슷한 종사자 수를 가지고 있는 지역이다. 직장으로 인해 안양으로 거주를 선택하는 인구가 어느정도 있을 것으로 예상된다.

2.교통 [A등급]

강남역 : 54분(버스1,지하철2) / 시청역 : 1시간6분 (버스1,지하철2) / 영등포 : 56분(버스1,지하철1) 

[내 생각] 강남을 1시간 이내로 이동 가능하다. 다만 버스를 이용해야 지하철역 접근 가능한 부분이 아쉽다. 2028년 개통 목표로 동탄인덕원선이 도보 10내 거리에 완공 될 예정이라 직장지 접근성이 개선 될 것으로 보인다.

[교통호재 - 동탄인덕원선]

3.학군[B+등급]

-덕현초,신기중 배정

-10분내 평촌학원가 접근 가능

[내 생각] 가장 인접한 중학교가 평촌내 선호 중학교는 아니지만 학원가와 초중학교가 인접해 도보로 이용 가능한 점이 가장 큰 장점이다. 추첨으로 평촌 선호 중학교로 배정되기도 하는 것으로 확인되었다. 

4.환경[A등급]

[내 생각]롯데백화점,뉴코아아울렛,롯데마트가 1.5km 내 위치해 있다. 도보 5분내로 자유공원, 10분내로 학원가와 평촌 먹자골도 이용 가능해 편의시설이 고루 잘 갖춰져 있는 것으로 보인다.

혐오시설인 안양교도소가 1km내에 위치해 있는 점이 좀 아쉽다.

5.공급[C등급]

-안양시 적정수요 : 2,747세대 / 3년 평균 공급 : 4,036세대

-적정수요 대비 3년간 연평균 입주물량 비율 : 1.46배 

[내 생각] 안양은 21년 사상최대 입주 물량과 하락장이 겹쳐 최근까지 가격에 영향을 주고 있는 것으로 보인다. 현재 기준 남아있는 대단지 입주는 평촌이 속해있는 동안구보다 만안구 위주이다. 

동안구의 선호단지에는 21~23년 만큼의 큰 가격 영향은 없지 않을까? 다만 500세대 이하 규모의 단지가 더샵아이파크 주변으로 입주 될 것이라 투자시 입주시기를 꼭 고려해야 할 것으로 보인다.  

➡️수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

-현재시세 : 매매 8.5억 / 전세 4.6억 (전세가율54%)

-5년 내 고점 매입시 : 21년 9월 매매 10.28억,전세 5.2억 

-5년 내 저점 매입시 : 23년 3월 매매 6.5억 전세 4.15억 

⭐️수익률 계산식 : (수익금➗투자금)✖️100

⭐️수익금(매매차익) = 현재 매매가 - 과거 매수가

⭐️투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가 - 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 : (85000-102800)➗(102800-41500)✖️100 = -35%

*5년 내 저점 매입시 수익률 : (85000-65000)➗(65000-41500)✖️100 = 85%

→ 투자 목표 금액 설정 : 매매가 7.5억(고점 대비 -27%) / 전세가 5.3억 / 전세가율 71% / 투자금 2.2억

➡️현장 사진

 평지에 위치해 있고 주변 고가도로가 있어 자동차 소음이 들린다. 동간거리는 넓어보이지 않으나 주변 신축 단지들에 비해서는 좋다. 단지주변 상가 충분한 편으로 보이고 단지 주변 골목은 개발이 덜 되어 노후화된 먹자골 상권과 노래방등 이 아직 남아있다.  

➡️투자 결론

1.저평가(비교평가): 중

비슷한 가격대의 힐스테이트영통보다 현재 저평가로 판단된다.

다만 전저점 대비 최근들어 가파르게 상승한 가격이 주변 트리지아(2417세대)입주와 대출규제 등 영향으로 다소 주춤 할 수 있을 것으로 예상 돼 전고점 대비 -25%로 매수 목표금액은 설정 했다.

2.환금성(수시 매도 가능): 상

1000세대 이상 대단지, 최근 7월까지 거래량 꾸준히 증가했고 매달 거래 있음,비선호층이 아니라면 환금성 충족.

3.수익률(투자금 대비 수익률): 하 

현재 예상 투자금 3.9억으로 전고점 달성시 수익률은 46%이다. 목표하는 수익률은 투자금 대비 100%이상 이므로 현재 매매,전세 호가에서 가격 조정이 필요하다.

4.원금보존(적정 전세가율,입지독점성): 상 

현재 전세가율은 54%로 수도권 적정 전세가율(70%)에 못미치는 상황이다. 투자시 전세금 회수 가능. 평촌은 경기도 최대 규모의 학원가를 가지고 있는 학군지로 타지역의 수요를 흡수한다. 또한 평촌에 추가 개발 가능한 빈 땅이 거의 없다.

5.리스크 대비 : 중

안양은 아직 21년 부터 지속된 대규모 공급이 끝나지 않았지만 안양의 상급지에 남은 공급이 많지 않다는 점과 현재 평촌더샵아이파크의 전세가율이 높지 않은점으로 인해 리스크가 크지 않다. 다만 주변 공급예정에 따라 전세 기간 설정을 주의깊게 해야할 것으로 보인다.