▶ 아파트명
당산동5가 당산센트럴아이파크
▶ 위치(지도)
2,9호선 당산역 역세권.
여의도 업무지구와 가까움.
▶ 입지평가
1. 직장 S등급
영등포구 : 종사자수 435,017명, 사업체수 74,562
2. 교통 A등급
강남역 48분 (2호선 당산역, 환승x)
여의도역 17분 (9호선 당산역, 환승x)
시청역 29분 (2호선 당산역, 환승x)
3. 학군 A등급
당산서중 88%
당산중83%
4. 환경(편의시설) S등급
롯데마트맥스
코스트코 (+롯데마트)
영등포역쪽 타임스퀘어
5. 공급 S등급
26년 3월 영등포 자이디그니티 539세대 - 양평동
27년 6월 서울대방 신혼희망타운 183세대
총 722세대
- 지역 영등포구
- 인구수 374,735명
- 적정수요 1년 : 1,873세대 / 3년 5,619세대
- 24년 504세대
- 25년 0세대
- 26년 539세대 (영등포 자이디그니티)
- 3년 합계 1043세대
- 연평균 348세대
- 적정수요 대비 공급수준 0.18배
- 적정수요 ½ 이내 => S등급
직장 S
교통 A
학군 A
환경 S
공급 S
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
8월 마지막 실거래가 17.5억
현재 호가 18.3억 / 17.9억 / 18.5억
전세호가 9.9억-10.5억으로 상승함
23년 5월 전저점에 비교해서
현재 2억 오름
전세가도 올라서 전세가율을 유지하고 있음
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
|---|---|---|
저평가 | 비교평가 | 비교. 성동구 센트라스 33평 호가 17억 중층 - 저평가X |
환금성 | 수시 매도 가능 | 802세대 아파트. 저층/탑층 아니면 환금성OK -O |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 현재 투자금 9.9억이 드는 상황, 100% 수익률(연평균 10%)를 위해서 10년동안 9.9억이 올라야된다. 현재 17.9억에서 27.8억이 될수있는가? 2020년 연식이라 전고점이 충분히 반영되었다고 볼수 없지만, 전세가가 10년에 2배정도 된다고 했을때 10년뒤 이 단지의 전세가가 20억이라면, 전세가율이 65%정도라면, 매매가는 30억정도가 된다. 10년 보유할때 선호가 충분한 단지라면 27.8억이 될 수 있을것이다..하지만 1년 6개월만에 2억이 올랐기 때문에 단기 조정을 받을 수 있어 유의가 필요하다. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 영등포구 당산역세권 입지독점성있음 공급물량은 26년까지 적음. 전세가율 55% -X |
리스크대비 | 역전세 대비 | 현재 전세가율(55%)이 높지 않고, 향후 공급물량이 많지 않기 때문에 역전세 리스크는 크지 않음 |
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