열기반 79기 7조 막냉이의 첫 아파트 수익률 보고서

24.09.23

▶ 아파트명

하계동 학여울청구 APT

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장
노원구 종사자수 133,398명 (약 13만 명) / 사업체수 37,909 - B등급 (자체 일자리로 외부수요를 끌어들어진 못함)

2. 교통
강남 60분 / 여의도 60분 / 시청 42분 - B등급

3. 학군
중평중 87.1% , 하계중 83.2%, 중원중 78.8%

/특목고 진학률 6.3% -학여울청구 APT는 중평중 배정으로 B등급

4. 환경(편의시설)- B등급 구단위 백화점 1곳 , 반경1km 대형마트1개 /차량이동 시 7~8분거리의 대학병원과 대형마트

1.4km세이브존 (노원역), 2.9km 노원롯데백화점, 2.2km 월계이마트점, 트레이더스 1.0km홈플러스 중계점

1.4km 2001아울렛(중계점) 1.4km 을지병원(하계점),2.1km 상계백병원

5. 공급 - 노원구 자체의 공급은 수요량(2574)에 비해 3년간 공급예정이 없음, 주변지역에 공급이 있어 B등급

-24,25,26년까지 노원구 자체의 공급예정은 없음. 27년 294세대 예정되어있고

주변 강북구 창동(233세대),미아(757세대),성북구 장위동(4477세대), 동대문구 이문동(7984세대) 공급은 예정되어있음.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 학여울청구APT 24평 현재 매매 5.8-5.9억/ 전세3.5억 =매매대비 전세가율 62%

→5년내에 전저점은 19년이나 시간에 흐름에 따른 가격차이가 커 전고점을 찍고 내려온 전저점으로 계산하였음

5년 내 전고점 매입시: 2021년 11월 매매 7.3억 전세 4.45억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 4월 매매 5.4억 전세 2.75억

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목	내용	평가(O/X)
저평가	비교평가	비교대상이 없이 비교평가가 불가하나 , 5년이내 저점에서 매수해야만 수익률이 19% 현재는 저점매수보다 가격이 조금 오른 상태임 시간이 경과하면 지금의 가격보다는 조금 더 가격상승 가능성이 있다고 봄.
환금성	수시 매도 가능	0 300세대 이상 대단지이고, 탑층이나 저층이 아님으로 환금성이 낮은 편은 아니나,현재는 거래량이 많은편이 아님 근처 타 아파트보다는 가격이 저렴한 편이라 가격면에서는 경쟁력이 있는 편임.
수익률	투자금 대비 수익률	전저점 매수시 수익률 19%
원금보존	적정전세가율, 입지독점성	X 입지평가에 따르면 대부분 B등급으로 특별히 입지독점성을 가지고 있지 않음. 전세가율은 62%로 수도권 적정전세가율
리스크대비	역전세 대비	3년간 노원구 자체의 공급은 없지만 가까운 강북구의 공급이 한꺼번에 들어올 예정임 전세가가 약간의 하락이나 보합의 가능성 있어보임.

*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^ 평가 부분은 단순히 O, X가 아닌 내 생각을 넣어 작성해보시면 좋습니다.