월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

수익률 보고서

▶ 아파트명

세종특별자치시 도담동 859

도담동 도램마을 15단지 세종힐스테이트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장
세종시 종사자수 152,974명 (약 15만 명) / 사업체수 30,478개

등급: B

2. 교통
청사 (자차 3분, 버스 8분, 자전거 5분, 도보 16분)

3. 학군
양지중 95%, 특목고 진학율 : 7.4% / 도담중 81%, 특목고 진학율 : 3.1%

4. 환경(편의시설)
세종 홈플러스(750m), 세종충남대학병원(1km), 주변 아파트 대단지 다수 존재

5. 공급

세종시 적성 수요 : 389,370 *0.005 = 1946세대

2024년 공급 : 3,616세대

2025년 공급 : 1.035세대

2026년 공급 : 0세대

2027년 공급 : 0세대

3년 평균 공급 : 1,550세대

적정수요 1배 이내 : A등급

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목	내용	평가(O/X)
저평가	비교평가
환금성	수시 매도 가능	O
수익률	투자금 대비 수익률	X: 현재사서 고점까지 간다고 하면, 수익률 68% 10년 이면, 연평균 6.8% 5년 이면, 연평균 13.6% è 10년으로 봤을 때, 수익률이 높지는 않음.
원금보존	적정전세가율, 입지독점성	X (35% 너무 낮음, 투자금 많이 들어감, 매매가 떨어질시 원금 손실될 수 있음) X (세종은 좁고, 생활권이 청사와 거의 다 가까워서 입지독점성이 있다고 보여지진 않음, 대체할 수 있는 곳이 주변에 많음)
리스크대비	역전세 대비	O (공급물량이 향후 3년 수요 대비 1배 이내, 공급물량이 많아져서 전세가가 떨어질 것 같지는 않음)

비교평가

도램15단지 : 2014년식, 876세대, 34평형, 도담동

직장 : B / 교통 : S / 학군 : S / 공급 : A

한뜰마을 2단지 : 2013년식, 626세대, 33평형, 어진동

직장 : B / 교통 : S / 학군 : S / 환경: 충남대대학병원, 학원가 더 멀음

세종랜드마크(호수공원)이 바로 앞. 주변 상권이 더 작음. 나성동(핵심상권)과 더 가까움 / 공급 : A

è 전반적으로 거의 유사, 환경의 차이점도 그렇게 크지 않음.

(조금 멀고 가까운 것에 차이는 있지만 차로 15분 내로 다 이동 가능)

가격 양상이 비슷, 도램15단지가 연식도 최신, 평수도 더 넓은데

한뜰마을 2단지가 가격이 항상 조금 더 높은 이유는 뭘까?

->세종 청사랑 더 가깝고, 호수공원과 더 가깝다. 나성동(핵심상권)과 더 가깝다. 대전 1호선이 대평동, 나성동, 어진동까지 연결예정.(2029년)

도램15단지 : 2014년식, 876세대, 34평형, 도담동

직장 : B / 교통 : S / 학군 : S / 공급 : A

한뜰마을 3단지 : 한뜰마을 2단지와 비슷

도램15단지 : 2014년식, 876세대, 34평형, 도담동

직장 : B / 교통 : S / 학군 : S / 공급 : A

중흥S클래스 : 2021년식, 576세대, 33평, 어진동

직장 : B / 교통 : S / 학군 : C / 공급 : A

환경 : 나성동 가까움, 호수공원 바로 앞, 청사 바로 앞, 신축, 아파트가 멋있게 생김(주상복합) -> 부자 동네 같은 느낌(우월감)

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