해운대 우동 해운대자이1차아파트 수익률분석보고서[열반스쿨 기초반 79기 15조 10년후에]

▶ 아파트명

아파트명: 우동 해운대자이 1차

▶ 위치(지도)

부산광역시 해운대구 우동 1257번지(해운대로435)/11개동 1059세대

▶ 입지평가

1.직장(B)
해운대구 종사자수 154,115명 (약 15만 명)
2.교통(S)
(기준 : S – 자차 15분이내 / A – 자차 30분 이내 / B – 자차 40분 이내 / C – 자차 40분)
 

3.학군(B)

해강중89%,해운대여중89%
(특목고 진학률:해강중6.2%, 해운대여중5.5%)

4.환경(S)
백화점:신세계백화점, 롯데백화점
대형마트:코스트코, 트레이더스
종합병원:해운대백병원, 해운대부민병원

5.공급(A)

송정동 더폴디오션(주상복합)26년5월 184세대
(해운대구 향후2년내 184세대)

▶수익률분석(5년이내 투자 타이밍)

▶저환수원리
 

 1.저평가 (원금보존)  상  
 

2.환금성 (수시 매도 가능)  상 
 (부산 선호도: 준신축,  벡스코 접근성좋은 , 학군좋음 , 평지는 아니지만 선호 요소를 고르게 갖추고 있고 환금성 높음)  

3.수익률 (투자금 대비 수익률)  중 
 (현재 투자금 약 5억 필요하기 때문에 투자금 대비 기대 수익률이 높지 않음  단, 부산 공급이 10년만에 부족한 상황으로 예정되어 있고 전세가 상승에 따른 투자금 회수를 감안하면 높은 수익을  기대할 수 있는 투자임)  
 

4.원금보존 (적정 전세가율, 입지독점성)  중
  [전세가율 (하) / 입지독점성 ( 상)]  부산의 대장급 단지이기 때문에 전세가율을 투자기준인 85% 이상으로 맞추기 어렵다. 수도권 투자기준인 60%를 적  용해도 현재 44% 이므로 전세가율 측면에서는 (하) 이다.  현재 부산은 타 도시 대비 정비사업이 많이 이뤄고있고 진다. 다만, 동부산을 포함한 부산시 내에서 해당 단지가 갖는 선호도를 넓게 고려했을 때 충분히 입지독점성을 가지고 있다고 판단할 수 있다.  
 

5.리스크 대비 (역전세 대비) 하 
현재 전세가가 4억이고 이는 19년도 전세가와 비슷한 수준이기 때문에 역전세를 크게 걱정할 수준의 가격이 아니라  고 생각한다.