▶ 아파트명
철산역 롯데캐슬 & SK VIEW 클래스티지
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 : B등급(종사자수 10만 이상)
광명시 종사자수 105,342명 (약 10 만명) / 사업체수 26,653개 (약 2만6천개)
2. 교통 : A등급(강남 1시간, 부도심 30분이내)
강남 47분(1환승) / 여의도 36분(2환승) / 시청 45분(1환승)
3. 학군 : C등급(중학교 학업성취도 85%미만)
광명중 71%, 광명북중 78%
4. 환경(편의시설) : C등급(반경 1km내 백화점, 대형마트 없음)
반경 1km내에 백화점, 마트 없으나 2~3km 거리로 소하동, 구로구 쪽 마트 있음.
5. 공급 : C등급 (3년간 적정수요 2배 초과)
24년 : 7,739세대 / 25년 : 9,346세대 / 26년 : 1,837세대 (총 18,922세대)
광명시 인구 : 27만 7,887명
적정수요 : 277,887 X 0.005 = 1,389 (1년 1,389세대 / 3년 4,167세대)
적정수요 대비 공급수준 : 약4.5배
공급평가 : 적정수요 2배 초과 -> C등급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
철산역 롯데캐슬 & SK VIEW 클래스티지 (2022/1313/25평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2022년 04월 | 2023년 04월 | 2024년 9월 |
매매가 | 118,000 | 77,000 | 105,000 |
전세가 | 55,500 | 49,500 | 55,000 |
투자금 | 62500 | 27500 | 50000 |
고점에 매수 시 수익률 | -21% | ||
고점 매수 시 순수익 | -13,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 102% | ||
저점 매수시 순수익 | 28,000 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X 전고점대비 -12%정도 가격으로 절대적으로 싼 구간 아님. 동가격대 비슷한 연식 비교군이 적어 상대적 저평가 판단은 어려움. 보라매자이더포레스트, 래미안목동아델리체 등이 11억대로 비슷하나 가치가 어떤 것이 뛰어나게 높다고 생각되지는 않음.(교통과 주변 환경으로 생각하면 래미안목동아델리체보다 철산역 롯데캐슬이 좀 더 나아보임) |
환금성 | 수시 매도 가능 | O 신축이 계속해서 들어오고 있지만, 현재 철산역 부근에서 사람들이 가장 선호하는 단지이고, 24.8월 한 달 기준 매매거래가 8건으로 매매 거래도 꽤 활발하다고 보임. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X 저점매수였다면 이미 100%가 넘는 수익률을 보였기에 10년간 연 수익 10% 이상은 볼 수 있겠으나, 현시점 매수시 수익률 100%로 잡는다면 매매가 15억5천만원이 되어야함. 200%는 20억 5천만원. 수익률을 달성할 수 있을지는 확신하기 어려움. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X 해당단지 평균 전세가율은 57.7%, 현재 전세가율 약 53%, 현재 평균보다도 전세가율이 낮으며 하방이 많이 뚫려있어 원금보존이 어려워 보임. 그리고 주변 신축들과 함께 광명시흥 공공택지지구도 계획되어 있어 서울과 붙어있는 위치임에도 입지독점성이 비교적 크진 않아 보임. 때문에 원금보존이 되기 어렵다고 판단. |
리스크대비 | 역전세 대비 | X 전세가 10% 하락시 5,500만원 대비는 OK, 하지만 공급이 많은 지역이라 보수적으로 전세를 못 뺄 경우도 생각해야 한다고 생각. 10억 매매가는 잔금대비 불가능. |
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