▶ 아파트명
의왕시 오전동 대명구름채아파트 581세대/6동/2004년/107.94(32평)
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 61,890명 (약 6만 명) C
2. 교통
강남 49분 / 여의도 1시간5분 / 시청 1시간15분
3. 학군
모락중 88%, 호성중 87%
4. 환경(편의시설)
1km 안에 마트, 백화점 없음 - 북의왕 내손동쪽 롯데마트 이용/ 고천쪽 이마트 가능
5. 공급
센트라인데시앙 2025.11 / 733세대 등 총 5895세대
공급입지평가 | ||
지역 | 의왕시 | |
인구수 | 155,115 | |
적정수요 (인구수*0.5%) | 155115*0.005=775.575 1년 775/ 3년5859 | |
연도별 입주 | 2024 | 0 |
2025 | 2982 | |
2026 | 2913 | |
3년합계 | 5895세대 | |
연평균 | 5859/3년 =1953세대 | |
적정수요 대비 공급수준 | 적정수요 대비 2.52배 | |
공급평가 | 적정수요대비 2배 초과 C등급 | |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 의왕시 오전동 대명구름채 매매 5.45억, 전세 3.65억
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| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 07월 | 2020년 02월 | 2024년 9월 |
매매가 | 63,500 | 38,000 | 54,500 |
전세가 | 37,000 | 29,000 | 36,500 |
투자금 (전세가율) | 26500 (58%) | 9000 (76%) | 18000 (67%) |
고점에 매수 시 수익률 | -34% | ||
고점 매수 시 수익 | -9,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 183% | ||
저점 매수시 순수익 | 16,500 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
| 직장 | c |
| 교통 | B |
| 학군 | B |
| 환경 | C |
| 공급 | C |
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X 전고점 대비 -14%로 가격이 싸지 않음. 주변 2002년식 모락산현대아파트5.3억, 해모로 아파트5.5억으로 비슷한 가격임. |
환금성 | 수시 매도 가능 | O 신축이 계속해서 들어오고 있어 매도가 어려울 수 있음. 그러나 학교 바로 앞 초등학교 2분거리라 초등 가족이 있는 경우 가능할 수도 있을 것 같음. 초중고 가까운 거리에 위치함 (의왕중,모락중,모락고) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X 20년도 저점에 매수했다면 180%수익률을 달성했겠지만, 현 시점 매수시 수익률 100%잡는다면 매매가가 9.05억이 되어야함. 전고점을 비교했을 경우 9억까지 오를지는 미지수 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X 평균 전세가율은 73.1%이며 현재는 63%로 평균보다 낮은 상태. 주변 데시앙, 인덕원Sk뷰 등 주변의 신축 분양이 예정되어있어 원금 보존이 어려울 수 있음. |
리스크대비 | 역전세 대비 | X 공급이 너무 많아서 전세를 못뺄 경우가 생길 듯 하다. 현재 시드가 부족하여 5억대 전체 금액을 잔금치기는 어려울듯 하다. |
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