대전시 중구 목동더샵리슈빌 아파트 수익률 보고서
▶ 아파트명
대전시 중구 목동더샵리슈빌
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
대전시 중구 종사자수 102,690명 (약 10만 명)/ 사업체수 28,362개 -> B
종사자 수가 많은 편은 아님. 업무지구보다는 베드타운 성격의 지역임.
구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
광역시 | 대전 | 대전 전체 | C | ||
광역시 | 대전 | 서구 | B | 198,272 | 49,273 |
광역시 | 대전 | 유성구 | A | 204,522 | 37,275 |
광역시 | 대전 | 중구 | B | 102,690 | 28,362 |
광역시 | 대전 | 대덕구 | B | 101,980 | 25,405 |
광역시 | 대전 | 동구 | C | 80,993 | 25,405 |
2. 교통
대덕연구단지 18분 / 대전시청 12분 / 충남대병원 9분
대전 지역 주요 일자리인 대덕 연구단지, 시청까지 소요되는 시간은 각각 18분, 12분
20분 이내이므로 등급은 A
3. 학군
충남여중 83.4%(특목고 진학률 4.6%), 대성중 82%
지역 내에서는 학군을 이유로 선호할만한 아파트임.
4. 환경(편의시설)
반경 1km 안에는 대형마트나 백화점이 없음. 1km 보다 약간 벗어난 곳에 코스트코와 홈플러스가 있음. 대형 병원으로 선병원이 있음. -> C
5. 공급
24년: 대전한신더휴리저브(418세대), 서대전역한국아델리움(217세대)
25년: 중촌SKVIEW(808세대), 대전하늘채스카이앤2차(793세대), 해링턴플레이스휴리움(997세대)
26년: e편한세상서대전역센트로(749세대),
27년: 힐스테이트선화더와이즈(851세대), 문화자이SKVIEW(1746세대)
공급 입지평가 | ||
지역 | 대전 중구 | |
인구수 | 223,899명 | |
적정수요 | 1119 세대 | |
연도별 | 2024 | 3636 세대 |
2025 | 2598 세대 | |
2026 | 749 세대 | |
3년 합계 | 6983 세대 | |
연평균 | 2328 세대 | |
적정수요대비 | 적정수요 대비 2.1배 | |
공급평가 | 적정수요 2배 초과 -> C | |
=> 입지 평가 정리
입지평가 | 판단기준 | 평가 |
직장 | 종사자수 | B(10만명) |
교통 | 주요업무지구까지 이동거리 | A(대덕연구단지 18분) |
학군 | 중학교 학업성취도 평가 | C(충남여중 83.4%) |
환경 | 상업시설(백화점, 대형마트) | C(마트 없음) |
공급 | 향후 3년간 입주예정물량 | C(적정 수요 2배이상) |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 대전 목동더샵리슈빌 34평 현재 매매 6.1억, 전세 4.1억
고점 매수시 수익률: -64%, 저점 매수시 수익률: 56%
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
목동더샵리슈빌 (2022년/993세대/34평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2022년 07월 | 2023년 03월 | 2024년 9월 |
매매가 | 81,200 | 53,300 | 61,000 |
전세가 | 50,000 | 39,500 | 41,000 |
투자금 | 31200 | 13800 | 20000 |
고점에 매수 시 수익률 | -64% | ||
고점 매수 시 순수익 | -20,200 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 56% | ||
저점 매수시 순수익 | 7,700 | ||
*수익률 계산식: ((현재 매매가- 과거 매수가) ÷투자금) X 100
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
(고점일 때, 전세 거래가 없어 전세가를 임의로 최고가로 설정하여 계산함.)
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 현재 가격이 전고점 대비 -25% 수준임. 가격이 비싸지는 않은 것 같음. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 993세대, 중층 이상이면 O.K |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 저점 매수시 수익률 56% 현재 가격으로 매수 시 수익률 100%가 되려면 매매가 8.1억(=전고점 가격)이 되어야 함. -> 향후 수익률 100% 달성은 가능할 것 같음. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 현재 전세가율 67% (80% 이하로 투자금 많이 필요함) 입지 독점성은 없음. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 3년 내 공급이 많아 리스크가 있음. 전세가 30% 하락시 1.23억 역전세금 필요함. -> 리스크 대비 어려움. |
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