[내집마련 기초반 38기 114조 성재] 성재의 후보단지 입지 분석 과제

안녕하세요

내마반 38기 114조 성재입니다.

저번 과제 때의 리스트를 기준으로 첫 임장에 도전하게 되었습니다.

오전이나 이른 오후엔 시간이 나지 않아 퇴근 후 밤 9시가 다 되어서야 임장을 갈 수 있었습니다.

1.지역 선정하기

-성북구 석관동 J아파트

1994년식 / 315세대 / 전용 59㎡ / 복도식

2. 입지 분석하기

서울시 성북구 - 4급지

아파트 <> 석계역 도보 4분

1·6호선 더블 역세권

직장까지 버스 30분 내외 소요

11분 도보 후 환승 필요 없는 버스도 있음

강남 접근성

지하철로 52분이 소요되지만, 한 번에 가는 버스로 이동하는 방법도 있음

학군

석관초등학교

14분으로 도보로 꽤 걸리는 편이고, 횡단보도도 2회 건너야 하는 단점

학급평균 학생수는 서울시나 자치구 기준 조금 낮고, 교사당 학생수는 3명 가량 높은 것으로 확인됨.

석관중학교

학업성취율 64% 높지 않은 편

하지만 아직 미혼이고 자녀가 없기 때문에 학군은 결정하는 기준에서 후순위로 미룸.

학원가는 아파트에서 도보 가능 거리에는 없음

자동차 기준 10분 내외 거리인 묵동, 중화동, 공릉동에 있었지만 많진 않았음.

각 종 편의시설까지의 소요 시간 (자동차, 일요일 20시 기준)

이마트 묵둥점 9분 / 홈플러스 월계점 11분

현대백화점 미아점 18분 / 롯데백화점 미아점 17분

경희의료원 15분 / 서울성심병원 14분

아파트의 전반적인 느낌

상권이 생각보다 잘 형성되어 있었고 지하철 역까지 도보로 충분히 금방 도착하는 거리여서 좋았음.

해당 아파트만 보면 3개동만 떡하니 있어서 전형적인 나홀로 아파트같은 느낌을 주지만 횡단보도와 다리를 건너면 2000세대의 아파트가 있고 지하철 역 반대편에 3000세대와 4000세대 아파트가 나란히 있어 생활권을 공유할 수 있어보임. 그리고 그 옆으로 2800세대와 1600세대 규모의 아파트도 25년과 26년에 입주예정 되어있음.

또 특이점이 버스 정류장에 간식거리 포장마차가 줄 지어 있는 것을 보아하니 유동인구가 적지 않은 것을 알 수 있었음.

아파트 바로 앞 우이천과 중랑천이 이어져 있어 좋았음.

하지만 버스 내린 후 아파트로 이동하는 길은 빌라촌 골목이고 그리 밝지 않아 CCTV가 잘 설치되어 있는데도 다니기 꺼려지는 느낌도 받음. 장점이 역세권이긴 하지만 단점은 지상철이라 외관상 좋지 않아 보였음. 우이천은 악취가 나진 않았지만 관리가 다소 필요해 보였음. 세대 수 많은 아파트 방향은 상권이 나쁘지 않았지만 그 반대쪽은 너무 부실함. 지상철이기 때문에 집에서 들리는 소음을 체크도 해봐야 할 듯함.

느낀점

첫 임장이라 사실 무엇을 어떻게 봐야할 지 감이 잘 안 잡혀 무작정 주위를 돌아다녔던 것 같습니다.

늦은 시간에 임장을 가서 그런지 어둡기도 하고 사람들을 많이 볼 순 없었지만 오전이나 낮 시간에 볼 수 없는 가로등 밝기라던지 아파트 주차장에 있는 자동차 유형들을 잘 볼 수 있었고, 오후 시간이다보니 상권의 규모와 활성도도 더 잘 확인할 수 있었습니다. 다음은 해가 지지 않은 시간대에도 가볼 필요가 있겠고 가족 단위로 많이 외출하는 주말에도 가봐야겠다고 느꼈습니다.

시세를 봤을 때도 21년도 10월 고점 대비 약 22프로 하락한 것도 확인할 수 있었습니다. 물론 층이나 호수 등 매물의 세부조건이나 상황들을 더 자세히 비교해봐야겠지만 이번 강의에서 자음과 모음님이 말해주셨듯이 시세와 거래현황을 주기적으로 모니터링하는 습관을 들여야겠습니다.

감사합니다.