서울시 강동구 둔촌동 신성미소지움 수익률 분석 보고서 열반스쿨 기초반 80기 8조 사부작

▶ 아파트명

   둔촌동 신성미소지움

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.    직장
강동구 종사자수 157,465명 (약 15만 명)

2.    교통
강남 49분 / 여의도 59분 / 시청 48분

3.    학군
둔촌중 74%, 성내중 82%

4.    환경(편의시설)

<마트>

[1km 이내] 하나로마트 2개

[2km 이내] 하나로마트 3개, 이마트 1개, 엔터식스 1개, 홈플러스 1개

<백화점>

[2.1km] 현대백화점

<종합병원>

[563m] 중앙보훈병원  /  [1.1km] 강동성심병원

<공원>

[400m] 둔촌공원 (테니스장 8.5배)  /  [927m] 일자산공원 (여의도 0.2배)

5.    공급

강동밀레니얼중흥S-클래스㈜ 2024.09 / 999세대

더샵둔촌포레 2024.11 / 572세대

올림픽파크포레온 2025.01 / 12,032세대

천호역마에스트로 2025.02 / 77세대

→ 총 세대수 13,680세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 둔촌신성미소지움 26평 현재 매매 9.15억, 전세 5억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 10.7억 전세 5.5억

5년 내 전저점 매입시: 2024년 3월 매매 7.79억 전세 4.3억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 -30%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 39%

▶ 현장 사진 

▶ 투자 결론

→ 5호선 둔촌동역까지 도보 15분 / 9호선 중앙보훈병원역까지 도보 15분으로 교통은 크게 나쁘지 않음. 직접 걸어가보니 둔촌동역에서 걸어갈 경우 살짝 언덕이라 15분보다 조금 더 걸림.

→ 현재 올림픽파크포레온과 맞닿는 차도 확장 공사중. 공사 완료되면 상권이 더욱 많아지고 환경이 더 좋아져 가치가 상승할 것으로 보임.

→ 현재 매수를 하기에는 전고점 대비 많이 회복한 상태. 그리고 올림픽파크포레온으로 입주 물량이 많아지는 만큼 전세가 잘 빠질 수 있는지에 대한 문제에 대해 더 신중하게 고려해봐야 할 것 같음. (매수를 하게 된다면 정말 장기로 봐야할 것 같은… 역전세 발생 가능성이 매우 높을 것 같음…!)

→ 아파트가 1차와 2차로 나누어져 있었는데 1차 위주로 보고 옴. 1차쪽 지하주차장은 통로가 경사져서 오갈때 힘들 것 같음. +놀이터 협소…

[체크한 내용]

지상 주차장과 지하 주차장 모두 있음.(이중 주차는 없었음) 입구 차단기 有.

보도 블록과 조경 관리 상태 양호. 동별 현관 보안 장치 有.

동별로 복도식과 계단식으로 나뉘어져 있고 어린이, 노인 등 다양한 세대가 보임.

결론: 다른 매물 찾아보자..!