부산진구 삼환골든뷰센트럴파크아파트 수익률보고서 [열반79기 집사9 3십억벌조 달주인]

▶ 아파트명

삼한골든뷰센트럴파크아파트

▶ 위치(지도) 

▶ 입지평가

    1. 직장 (B등급)   부산진구 종사자수 174,317명 (약 17만 명)  

    2. 교통  (A등급) 시청 20분(자차14분) / 해운대 센텀 40분(자차36분) /  문현금융단지 19분(자차9분) 

       대부분의 주요지점과 자차 30분정도의 거리를 가지고 있음 

    3. 학군 (C등급)

    부산진중 79%, 동의중83% 항도중 76% 

4.환경(편의시설) (A등급) 롯데백화점 부산본점, 트레이더스 서면점 

5.공급 (A등급)

2025년3월 양정자이더샵SK뷰 2,161세대 /  백양산서스타힐스 1,295세대 외 총 4,741 세대 공급 

부산진구 인구 357,296명 

적정수요 1,786세대  /  3년내 평균 공급수요 1,580세대 (적정수요대비 0.88배) 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 삼환골든뷰센트럴파크 35평 현재 매매 7.5억, 전세 4억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 1월 매매 9.85억 전세 5.25억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 1월 매매 6.56억 전세 2.9억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (75000-98500)÷(98500-52500)X100 = -51%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (98500-65600)÷(65600-29000)X100 = 26%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

 저평가- 현재는 알고 있는 아파트가 없기 때문에 비교평가를 할 수 없어서 저평가 여부는 알 수 없음

 환금성- 1200세대 이상이며 매매가 꾸준하게 되고 있고 교통이나 환경이 좋으므로 환금성은 좋음

 수익률- 현재 매매가와 전세가 차이가 3억5천이므로  수익률이 100%되려면 10년간 3.5억(10.5억)이, 

               200%가 되려면 7억(14억)이 올라야함. 전고점이 9.85억 이기에 10억 5천까지는 가능할것 같아 

               보이나 시간이 필요해 보이고 그이상의 수익은 잘모르겠음. 

 원금보전-현재의 전세가율은 53%로  낮은편이며 전세수요보다는 전월세 수요가 많은편임. 

 리스크대비 - 부산진구의 3년내 공급은 적정 수요대비 1배 이내로 적은편으로 리시크 대비는 가능함

                     ( 바로 옆 시민공원 주변을 둘러싸고 재정비 촉진지구가 많으므로 추후 대비 필요)

 결론- 투자안함. 부산은 현재 아파트 가격이 30~50%이상으로 떨어진 곳도 많   은 편이고 일부 지역을 

제외한(사직동 해운대) 구축의 선호도가 높지는 않으므로 보다 저평가된 곳을 찾으면 투자 대비 수익을 극대화 할 수 있는 곳이 있을것이라고 생각함.