천안시 서북구 차암동 효성헤링턴(열반스쿨 기초반 80기 50조 SEOUL123 수익률 보고서)

아파트분석
24.09.24

열반스쿨 기초반 80기 50조 SEOUL123

수익률 보고서(천안시 서북구 차암동 효성헤링턴)

▶ 아파트명

천안스마일시티효성해링턴플레이스(30평형)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 S
천안시 종사자수 321,670명 (약 32만 명)

2. 교통

3. 학군 C
환서중 78.4%, 백석중 70.1%, 오성중 74.9%, 성성중 74.5%, 성정중 62.6%

4. 환경(편의시설) B
대형마트1개(코스트코)

5. 공급 C (40만인구, 서북구 총공급예정세대 5,691세대)

충남 천안 서북구 성성동	한화포레나천안노태1단지	2024년 12월	831세대
충남 천안 서북구 백석동	한화포레나천안노태2단지	2024년 12월	777세대

충남 아산 탕정면	더샵탕정인피니티시티	2026년 12월	1,140세대
충남 아산 탕정면	탕정푸르지오리버파크	2026년 8월	1,626세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍
현재 시세: 차암동 스마일시티효성해링턴플레이스 30평 현재 매매 2.7억, 전세 2.1억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 10월 매매 3.75억 전세 3.1억

5년 내 전저점 매입시: 2019년 4월 매매 1.89억 전세 1.8억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (27000-37500)÷(37500-31000)X100 = -151%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (27000-18900)÷(18900-18000)X100 = 900%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목	내용	평가(O/X)
저평가(하)	비교평가	전고점 대비 현재 매매가는 72%수준으로 약 28%정도 떨어진 가격으로 천안과 아산의 많은 공급물량과 서북구 내 아쉬운 입지로 매매가가 낮게 형성되어있는거 같음 학원가와 상권이 별로 없고 서북구내에 산업단지 인근으로 동떨어져있는 느낌으로 선호하는 입지는 아닌거같다고 생각됨
환금성(중)	수시 매도 가능	매매와 전세 거래는 꾸준히 있는편이며 거래가격의 문제일뿐 수시 매도는 가능하다고 판단됨
수익률(하)	투자금 대비 수익률	현재 투자금 6천만원으로 매매가가 전고점인 37,500만원까지 오르는경우 수익률은 175%정도 예상
원금보존(중)	적정전세가율, 입지독점성	현재 전세가율은 약 76%정도로 80%가 조금 못미치는 수준이고, 주변에 학원가나 상권이 많이 부족하고 신불당이나 성성동과 따로 떨어져있는 입지를 가지고 있고 입지내에 학교가 초등학교(차암초)1개밖에 없어 인근 주민들 구성이 1인가구 또는 신혼부부가 대부분임
리스크대비(중)	역전세 대비	아산 탕정에 26년 약 2,700여세대, 천안 성성동과 백석동에 24년 12월 약 1,600여 세대의 공급이 예정되어 있고 천안은 26년 이후 공급물량이 거의 없어 26년 아상 탕정 공급 시기를 고려할 필요가 있음