천안 불당아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 91조 부재성]

판단기준

S

A

B

C

직장

종사자수

30만명 이상

20만명 이상

10만명 이상

그외

교통

주요 업무지구까지 이동시간

강남 30분 이내

강남1시간 OR

부도심 30분 이내

부도심

1시간 이내

그외

학군

중학교 학업성취도 평가

95%이상

90%이상

85%이상

그외

환경

상업시설

(백화점,대형마트)

백화점 2개 이상

백화점 1개

대형마트

1개이상

그외

공급

향후 3년간 입주예정물량

(연평균 입주량)

적정수요=인구×0.5%

적정수요

1/2이내

적정수요

1배 이내

적정수요

1배 초과

~2배 이내

적정수요 2배초과

공급 입지 평가

지역

충남 천안시 서북구

인구수

687,575명

적정 수요

(인구수×0.5%)

687,575×0.005=3,478

1년: 3,478세대 / 3년:10,434세대

연도별

입주

2024

6,300세대

2025

584세대

2026

1,809세대

3년 합계

8,693세대

연평균

2,897세대

적정수요대비 공급수준

적정수요 대비 0.83배

공급평가

적정수요 1배 이내 → A 등급

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

○천안지역(불당동), 동일평형, 비슷한 연식 비교

-대동다숲(천안 불당동 2004년식, 32A형, 791세대): 불당중, 불당초 초인접

-2013년 매매가: 2억5천 VS 2억8천

-2019년 매매가: 2억7천 VS 3억

-2020년 매매가: 2억7천 VS 3억7천

-2021년 매매가: 3억9천 VS 5억4천

-2023년 매매가: 3억1천 VS 3억7천

-현재 매매가: 2억8천 VS 4억1천

-신축 제외하고 비슷한 연식, 평형, 학군, 환경임에도 불당아이파크가 먼저 오르고 특히 상승장과 이후 가격차이 커짐

○타 지역(청주) 동일평형, 비슷한 연식 비교

-신영지웰홈스(청주, 2009년식, 34평형, 452세대, 솔밭중(95%)품아)

-2015년 매매가: 3억3천 VS 3억3천

-2017년 매매가: 3억4천 VS 2억9천

-2019년 매매가: 2억9천 VS 3억5천

-2021년 매매가: 4억7천 VS 4억9천

-2023년 매매가: 3억3천 VS 3억9천

-현재 매매가: 4억4천 VS 4억1천

-비슷한 학군, 환경인 두 아파트의 시세가 교차하는 모습, 거래량은 불당아이파크가 많으며, 추후 지역시세와 변화주기에 대한 분석 필요

-전고점 대비 -23%, 전저점 대비 +10%로 전세가 상승 시기 주시하며 투자판단 필요

환금성

수시 매도 가능

O

수익률

투자금 대비 수익률

100% 수익률 위해선 1.1억 만큼 올라줘야 함

4.1억+1.1억=5.2억(전고점)

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

지방 적정전세가율 80%>73%

공급 및 입주물량 대비는 필요

리스크

대비

역전세 대비

역전세 대응가능하다면 O