▶ 아파트명
장안 래미안 1차
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 146,383명 (약 14만 명)
2. 교통
강남 53분 / 여의도 47분 / 시청 36분
3. 학군
장평중 66%, 동국대학교사범부속중 68%
4. 환경(편의시설)
홈플러스
5. 공급
이문 래미안라그란데 2025.01 / 3,069세대
휘경자이디센시아 2025.06 / 1806세대
이문아이파크자이 2025.11 / 4,321세대
공급 입지 평가 | ||
지역 | 동대문구 | |
인구수 | 341,446명 | |
적정수요 (인구수 X 0.005) | 341,446 X 0.005 = 1,707 1년 : 1,707세대 / 3년 : 5,121세대 | |
연도별 입주 | 2024 | 143세대 |
2025 | 9,810세대 | |
2026 | 761세대 | |
3년 합계 | 총 10,714세대 | |
연평균 | 10,714세대 / 3년 = 3,571세대 | |
적정수요 대비 공급수준 | 적정수요 대비 2.09배 | |
공급평가 | 적정수요 2배 초과 -> C등급 | |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 장안 래미안 1차 33평 현재 매매 9.4억, 전세 6.5억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 8월 매매 11.8억 전세 4.7억
5년 내 전저점 매입시: 2024년 2월 매매 8.4억 전세 5.8억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (94000-118000)÷(118000-47000)X100 = -34%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (94000-84000)÷(84000-58000)X100 = 38%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 현재 앞마당 부족으로 비교평가가 어려워 저평가 판단 어려움 |
환금성 | 수시 매도 가능 | 저층, 탑층이 아닌 브랜드 아파트에 강남 1시간 내 접근 가능한 단지로 수시 매도 가능할 것으로 보임 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 수익률 100%이상 되려면 투자금 3억정도만큼 올라야하는데, 9.4억+3억 = 12.4억(전고점 초과) |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 현재 호갱노노에서 확인된 전세가율 66%이나 내년에 동대문구 공급량이 매우 많아서 원금보존이 어려울 수 있음 |
리스크대비 | 역전세 대비 | 투자금이 적지 않아 역전세 대비 어려울 수 있음 |
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