[내집마련 기초반 39기 20조 피자한입] 후보단지 입지 분석 과제

아파트명: 돈암동 한신한진

세대수: 4515세대

입주년도: 1998년

위치: 서울시 성북구 돈암동

성북구 거래량 1위 아파트 한신한진 아파트입니다.

총 4515세대의 대단지로 정문에는 한성대입구역이 후문 방향에는 성신여대입구역이 위치하고 있습니다.

지도상으로는 가까워 보이지만 언덕이 높아 역세권이라고 보기는 어려울 것 같고 준역세권 정도로 볼 수 있을 것 같습니다.

24평형 기준

전고점(21.10) 7.4억

전저점(22.12) 5.0억

최근 실거래가 평균가는 5.69억으로 전저점에서 어느정도 회복된 양상이나

매물 호가는 저층 5.2억, 저층제외 5.45억에 올라와 있어 여전히 눈여겨볼만한 단지라고 생각해 후보단지로 선정했습니다.

저층제외호가 기준 전고점 대비 하락율은 26% 입니다.

직장 분석

성북구 직장수 111005명 - B등급

교통분석

대단지이므로 동마다 역 접근성이 천차만별이었습니다.

이에 24평형 중 더 역접근성이 좋다고 판단한 209동을 기준으로 분석해보았습니다.

도보로 성신여대입구역으로 이동하여 지하철을 이용한다고 가정하는 경우 강남역까지의 소요시간은 49분 - A등급

다만 도보로 경사길을 포함 15분 가량 이동해야 했습니다. 그리고 손품결과 209동의 경우 후문쪽 상가와 연결되어 있어 엘리베이터를 타고 상가를 통해 더 빨리 내려갈 수 있다는 후기가 있었습니다.

도보를 이용하지 않는 경우 마을버스를 타고 한성대입구역에 내려 지하철을 이용해야 하며 대략 10분가량 시간이 더 소요되지 않을까 싶습니다. 피곤한날의 퇴근길(오르막을 가야하는 경우), 비나 눈이 오는 경우 버스를 이용해야할 가능성이 높아보입니다.

강남: 49분(2환승)

시청: 33분(1환승)

여의도: 45분(1환승)

학군 분석

삼선중(82.5%) - C등급

학업성취도율 80대 초반이라면 무난한 정도이고 성북구는 학군지가 아니므로 이정도의 성취도율이 단지를 선택하는데 기피요인이 되지는 않겠다고 생각되었습니다.

환경 분석

편의시설 : 없음 - C등급

균질성 : 있음(구축위주)

정문 방향은 빌라밀집지역이 있으나 단지와 고도차 있어 분리된 모습, 성북1구역으로 지정되어 추후 균질성 더 확보될 여지가 있어 보였습니다. 다만 공공재개발 초기개발지역으로 10-15년 가량 이후에나 실현될 가능성이 높아보였습니다.

후문 방향은 한신휴, 브라운스톤 아파트 단지와 마주보고 있었고 후문쪽 상가 옆으로는 해피트리, 더샵 아파트가 바로 위치해있어 균질성이 확보되어 있었습니다.

입지분석 결과

성북구 돈암동 위치 / 근처직장인구수 11만명 / 강남 49분(도보15분) / 삼선중82.5% / 근처 대형편의시설 없음 / 4515세대 대단지 및 구축위주 주변단지로 균질성 확보됨

로 요약해볼 수 있었습니다.

단지임장

가파른 경사의 언덕이 있었고 이동거리도 상당하여 돈암동이라는 지리적 위치에도 불구하고 매매가가 낮은 이유가 아닐까 생각이 들었습니다.단지내에는 마을버스가 다니고 있었습니다.

현재 도색을 진행하고 있는 모습입니다.

단지입구에는 차단기가 설치되어 있고 통제 관리가 잘되어 있었습니다.

98년식 구축임에도 불구하고 널널한 지하주차장과

주차 차량 없이 쾌적한 도로변은 보기 드문 강점이라는 생각이 들었습니다.

지하주차장은 단지와 연결된 동과 그렇지 않은 동이 있어 동 선택시 이 부분을 개별적으로 확인해보아야겠다는 생각이 듭니다.

놀이터는 총 3군데를 볼 수 있었는데, 모두 흙바닥으로 되어 있었습니다. 전체적으로 거주민들이 단지관리 의지가 강해보였는데 반해 놀이터가 흙바닥인 점은 아쉬웠습니다.

9층까지 있는 대형 단지내 상가가 중심부에 위치하고 있습니다.

파리바게트, 은행, GS프레쉬, 학원 등 다양한 업종이 위치해 있어 단지내 상가로도 일상 생활에는 크게 지장이 없을 것 같습니다.

단지내 초등학교가 위치하고 있었으나 사립초라고 하네요.

공립초인 돈암초는 단지 바로 옆에 붙어 있으나 경사가 꽤나 있는 계단을 내려가야 합니다.

전반적으로 단지 관리가 잘되어 있었고, 도색이 한창 진행 중이라 작업이 완성되면 분위기도 훨씬 근사해보일 것 같다는 생각이 들었습니다. 구축 아파트에서 가장 고민이 되는 주차 걱정이 크지 않다는 점도 강점이었습니다.

반면에 단점으로는 너무 가파른 경사의 언덕에 위치하고 있어 역까지의 접근성이 생각보다는 멀다는 점이 크게 다가왔습니다. 장단점이 명확하지만 지리적 위치에 비해 가격이 저렴하여 실거주 만족도가 충분히 높지 않을까 예상되는 단지였습니다.