부산 재송동 더샵 센텀파크 1차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 23조 롱쓰]

▶ 아파트명

해운대구 재송동 더샵센텀파크 1차 2005년

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.  직장
해운대구 종사자수 154,115명 (약 15만 명)

2. 교통
서면 39분 / 센텀시티 14분 / 시청 38분

3. 학군
센텀중 92%, 해강중 89%

                     4. 환경(편의시설)
                 - 1km 이내 - 코스트코
                 - 1.2km 이내 – 신세계백화점 센텀점, 롯데백화점 센텀점, 홈플러스 센텀점

                  5. 공급

                   2028년 12월까지 해운대구 공급은 송정동 주상복합 184세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 시세: 재송동 더샵센텀파크 1차 34평 현재 매매 9.6억, 전세 4.5억

 5년 내 전고점 매입시: 2021년 6월 매매 12.4억 전세 5.2억

 5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 5.5억 전세 3.8억

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

직장 B  교통 A  학군 A  환경 A  공급 S

★ 저평가(비교평가) - △

 비슷한 조건의 비교군과 비교평가를 통해 평가가 필요함. 

참고할 사항으로는 현재 시세는 전고점 대비 22.58% 가량 하락.

★ 환금성 - ○

   2005년식 (19년차) 아파트로 오래되었지만 단지 내 차가 다니지 않고 주차장과 아파트가 연결되어 있는 신축형(?) 아파트이며 주변 학군은 부산에서도 손꼽히는 학군으로 학부모들로부터 꾸준한 인기가 있는 단지이다. 그리고 동해선 센텀역과는 바로 옆 센텀파크 2차 후문으로 2번출구가 연결되어 있으며 도보 거리로 220m 정도로 교통도 우수한 편이다.  그리고 만덕-센텀 내부 순환 도시고속화 도로가 아파트 바로 옆에 2026년 1월 개통예정이다. 이어 환경적인 부분은 1.5km 이내에 코스트코와 홈프러스, 신세계 센텀점, 롯데백화점 센텀점이 자리하고 있고 2024년 4월에 착공이 들어간 해운대 구청 신청사도 아파트 길 건너에 이전하게 되면서 우수하다고 볼 수 있으므로 환금성은 좋을 것으로 판단된다.  그리고 눈여겨 볼 점인 매물량에서는 위 아파트 총 2,752세대수 중 34평형은 1,042세대이며 등록된 매매 매물량은 현재 39개로 매물 비율 또한 3.7%로 낮은 수치를 보이고 있어 환금성 부분에서는 우수한 것으로 사료된다.

★ 수익률 - Ⅹ

 투자금 대비 수익률은 다소 아쉬운 부분이다. 전세가율이 47%로 매전갭은 5.1억이다. 많은 투자금이 들어가야하는 상황이다보니 수익률이라는 수치적 부분만 봐서는 낮을 수 있을 것으로 예상된다.

※ 수익률이 100%가 되기 위해서는 전고점(12.4억)을 2.3억 넘어선 14.7억이 되어야 함. 

★ 원금보존 - ○

 현재 전세가율은 47%로 낮은 편이나 2028년 12월까지 말라버린 공급을 봤을 때 원금보존에는 크게 무리가 없어 보인다.  다만 부산에서 학군으로 수요를 당기는 지역인 인근 수영구 남천동, 동래구 사직동 쪽의 공급을 살펴보고 비교평가를 해서 리스크를 더 줄일 수 있는 작업이 필요해 보인다.

★ 리스크 대비 (역전세 대비) - ○

  역전세라는 리스크 적인 부분에서는 향후 4년간의 공급물량과 입지(학군, 교통, 환경 + 호재)를 봤을 때 크게 무리가 없어 보인다. 다만 앞서 원금보존에서 언급한 바와 같이 학군으로 수요를 당기는 지역에 대해서 확인 후 비교평가를 해서 보수적으로 다가갈 필요는 있어 보인다. 따라서 무리한 전세금 상승은 지양할 부분이겠다.