아파트분석

철산동 철산푸르지오하늘채아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 118조 그래놀라]

  • 24.09.24

▶ 아파트명

철산동 철산푸르지오하늘채아파트

▶ 위치(지도)

 

▶ 입지평가

1.     직장
광명시 종사자수 105,342명 (약 11만 명) : B

 

2.     교통
강남 50분 / 여의도 40분 / 시청 53분 : A

 

3.     학군
광명중 71%, 철산중 90.9% : C

 

4.     환경(편의시설)
광명성애병원(종합병원) : C 
 

5.     공급

철산자이더헤리티지아파트  2025.05 / 3804세대

철산주공12단지 – 재건축 안전진단

철산주공13단지 – 재건축 기본계획수립

 

 

 

 

지역 : 광명시

인구수 : 277,800명

적정수요 : 1,389

1년 : 1,389 /. 3년 : 4,167

2024년 입주 : 7,739 세대

2025년 입주 : 9,346 세대

2026년 입주 : 1,837 세대

3년 합계 : 18,922 세대

연평균 : 18922 /3 = 6,307 세대

적정수요 대비 공급수준 : 적정수요대비 4.5배

공급평가 : C

 

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 철산푸르지오하늘채아파트 32평 현재 매매 11.2억, 전세 6.8억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 11월 매매 12.5억 전세 7.2억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 1월 매매 8억 전세 5.5억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (112000-125500) / 53500= -25%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (112,000-80,000))÷(24500))X100 = 131%

    

▶ 현장 사진

 

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

알 수 없음(비교군X)

환금성

수시 매도 가능

철산역과 가까워 교통접근성이 높아 사람들의 선호도가 높을 것으로 추측. 1200세대 대단지고, 주변 아파트 단지가 많아 나홀로단지도x

수익률

투자금 대비 수익률

현재 투자금 4.4억 필요

100% 수익률 위해선 15.6억으로 올라야함

(11.2억+4.4억=15.6억)

현재 가격이 고점과 거의 비슷하므로 싸게 사는건 아님.

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

60.7% (수도권은 60%)

주변 빈땅이 없고 택지가 조성되어있으나, 향후 3년간 대규모 공급물량이 있어 입지독점성이 떨어짐.

리스크대비

역전세 대비

향후 3년 대규모 재건축 입주로 전세가 떨어질 가능성이 높음. 역전세 대비가 필요해보임.

 


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