▶ 아파트명
철산동 철산푸르지오하늘채아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
광명시 종사자수 105,342명 (약 11만 명) : B
2. 교통
강남 50분 / 여의도 40분 / 시청 53분 : A
3. 학군
광명중 71%, 철산중 90.9% : C
4. 환경(편의시설)
광명성애병원(종합병원) : C
5. 공급
철산자이더헤리티지아파트 2025.05 / 3804세대
철산주공12단지 – 재건축 안전진단
철산주공13단지 – 재건축 기본계획수립
지역 : 광명시
인구수 : 277,800명
적정수요 : 1,389
1년 : 1,389 /. 3년 : 4,167
2024년 입주 : 7,739 세대
2025년 입주 : 9,346 세대
2026년 입주 : 1,837 세대
3년 합계 : 18,922 세대
연평균 : 18922 /3 = 6,307 세대
적정수요 대비 공급수준 : 적정수요대비 4.5배
공급평가 : C
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 철산푸르지오하늘채아파트 32평 현재 매매 11.2억, 전세 6.8억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 11월 매매 12.5억 전세 7.2억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 1월 매매 8억 전세 5.5억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (112000-125500) / 53500= -25%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (112,000-80,000))÷(24500))X100 = 131%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 알 수 없음(비교군X) |
환금성 | 수시 매도 가능 | 철산역과 가까워 교통접근성이 높아 사람들의 선호도가 높을 것으로 추측. 1200세대 대단지고, 주변 아파트 단지가 많아 나홀로단지도x |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 현재 투자금 4.4억 필요 100% 수익률 위해선 15.6억으로 올라야함 (11.2억+4.4억=15.6억) 현재 가격이 고점과 거의 비슷하므로 싸게 사는건 아님. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 60.7% (수도권은 60%) 주변 빈땅이 없고 택지가 조성되어있으나, 향후 3년간 대규모 공급물량이 있어 입지독점성이 떨어짐. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 향후 3년 대규모 재건축 입주로 전세가 떨어질 가능성이 높음. 역전세 대비가 필요해보임. |
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