수원시 팔달구 화서동 화서주공4단지 수익률 분석보고서[열반스쿨 기초반 80기 84조 다복맘]

▶ 아파트명

수원시 팔달구 화서동 화서주공4단지 

 ▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

   팔달구 종사자수  106,946/ 사업체수 25,731

2. 교통

   강남역 1시간 7분/ 여의도역 1시간 7분/ 시청역 1시간 12분

   

   3. 학군

       숙지중 78%

   

   4. 환경(편의시설)

       스타필드-대형쇼핑몰, 이마트트레이더스, 노브랜드 입점

   5. 공급

      수원성중흥S-클래스 2026.01/ 1154세대

   

   ▶ 입지 평가 기준-공급

   공  급  입  지  평  가
   지   역		수원시 팔달구
   인구수		195,200 명
   적 정 수 요 (인구수 × 0.5%)		195,200×0.005=976 1년:976세대/ 3년:2928세대
   연도별입주	2025	-
   	2026	1154세대
   	3년 합계	1154 세대
   	연평균	1,154/3년=384 세대
   적정 수요 대비 공급 수준		적정 수요 대비 0.39배
   공 급 평 가		적정 수요½이내 ▶ S등급

   ▶ 입지평가 

      

      

   

   ▶ 수익률 분석

   ◇현재 시세 : 팔달구 화서주공4단지 24평  매매 5.6억/ 전세 2.57억

   ◇5년 내 전고점 매입시: 21년 8월 매매 6.8억 전세 2.4억

   ◇5년 내 전저접 매입시: 19년 5월 매매 3.2억 전세 1.9억

   -수익률 계산식=(수익금 ÷ 투자금)×100

   -수익금(매매차익)=현재 매매가-과거 매수가

   -투자금(매수 시 들어간 금액)=과거 매수가-과거 전세가

   ◇5년 내 전고점 매입시 수익률 (56000-68000)÷(68000-24000)×100=-27%

   ◇5년 내 전저점 매입시 수익률 (56000-32000)÷(32000-19000)×100=184%

    

   ▶ 현장사진

   

   ▶ 입지평가 결론

        직장 ☞ B

        교통 ☞ B (신분당선 개통전)

        학군 ☞ C

        환경 ☞ A

        공급 ☞ S

    

   ▶ 투자결론

   항목	내용	평가( O/ X )
   저평가	비교평가	화서역 신분당선 호재로 가격 급상승
   환금성	수시 매도 가능	환경과 신분당선 호재로 환금성 좋아보이나 고평가된 부분이 반영되어 수월한 환금은 아닐것으로 예상
   수익률	투자금 대비 수익률	전저점에 매수했다면 큰 수익이 낳았겠으나 현재시점에서는 수익률이 나쁘다고 판단됨
   원금보존	적정전세가율/ 입지독점성	전세가율은 적정하다고 봄 바로 앞에 스타필드라는 효과와 환승역으로서의 화서역이 입지독점성을 조금은 확보한다고 보여짐
   리스크대비	역전세 대비	역전세 리스크는 크지 않다고 여겨짐