둔산동 크로바 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 10조 dj차차]

▶ 아파트명

대전 서구 둔산동 크로바 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장(S)
  대전 서구 종사자수 198,272명 (약 19만 명)

  대전 유성구 종사자수 204,522명 (약 20만 명)

2.     교통(S~A)
  대전광역시청 자차 5분

  유성온천역 자차 19분

3.     학군(A)
  대전문정중 91%, 대전삼천중 92%, 대전탄방중 85%

4.     환경(편의시설)(S)
  갤러리아 백화점(1.3km), 롯데백화점 대전백화점(1.3km), 이마트(1.3km), 을지대병원(1km)

5.     공급(A)

  둔산더샵엘리프 2025.02 / 2763세대 등

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 둔산동 크로바 31평 현재 매매 10억, 전세 6억

5년 내 전고점 매입시: 2023년 12월 매매 12.5억 전세 5.5억

5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 6.5억 전세 3.85억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (100000-125000)÷(125000-55000) X 100 = -35.7%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (100000-65000)÷(65000-38500 X 100 = 132%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

  -저평가 : 아파트 1개만으로 알 수 없음. 크로바를 제외한 좋은 평가를 받는 스마트시티, 베르디움과 비교를 해봤을때,

                크로바가 저평가가 되어있다기보다는 더 좋은만큼 높은 가격이 반영되어 있는 것 같다는 생각이 듦. 

  -환금성 :  O, 300세대 이상에 저층/탑층 아님. 개인적으로 크로바라면 몇 층이든 거주 가능할 것 같음….

  -수익률 :  1992년식으로 30년이 넘은 아파트이지만, 전세가율이 60%로 낮아 투자금이 4억이 필요함. 

                  전고점에서 -20%이지만, 결코 싸다고 생각이 들지 않음.

 - 원금보존 : 

    - 적정전세가율 : X. 전세가율 60%로 지방 전세가율 80%라는 기준을 충족하지 못함.

    - 입지독점성 : O

 - 리스크대비 : 역전세 대응가능 하다면 O, 투자금이 큰 만큼 역전세도 클까??

투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^ 평가 부분은 단순히 O, X가 아닌 내 생각을 넣어 작성해보시면 좋습니다.