▶ 아파트명
둔촌 신성미소지움 2차아파트
2000년 12월 9일 289세대 14/22층 총주차대수 348대(1.25세대)
84,109,143,145m2 지상지하주차장
9호선 중앙보훈병원역이 도보로 10분정도 5호선 둔촌동역 도보로 15분
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 B 강동구 종사자수 157,465명
2. 교통 A
강남 46분 / 여의도 1시간5분 / 시청 48분
*카카오맵 https://map.kakao.com/ 길찾기
3. 학군 C
한산중 , 둔촌중 74%
* 아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기
4. 환경(편의시설) C
중앙보훈병원 도보10분 이내 조금 거리가 있지만 천호역에 현대백화점 이마트있음
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인
5. 공급 C
2024년 11월 더샵 둔촌포레 9월 천호동 강동밀레니얼중흥 999세대 입주
2025년1월올림픽 파크포레온 12천세대 입주예정
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
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신성미소지움 (2000년/289세대/33평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2022년 01월 | 2023년 04월 | 2024년8월 |
매매가 | 132,000 | 94,000 | 119,000 |
전세가 | 82,000 | 42,000 | 60,000 |
투자금 | 50000 | 52000 | 59000 |
고점에 매수 시 수익률 | -26% | ||
고점 매수 시 순수익 | -13,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 48% | ||
저점 매수시 순수익 | 25,000 | ||
현재 시세: 신성미소지움2차 현재 매매 11억9천, 전세 6억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 1월 매매 13억2천 전세 8.2억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 4월 매매 9.4억 전세 4.2억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 -26%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 48%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X |
환금성 | 수시 매도 가능 | 구축이고 단지수가 적지만 9호선과 가깝고 근처에 초중이있어 괜찮을것같다. 올림픽파크포레온과 같은 상권이용가능하다 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 저점에 매수시 48%수익발생 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 현시점매수시 전세가율 50%라 적당하지않다 |
리스크대비 | 역전세 대비 | 만이천세대 입주가 있어 역전세 대비 리스크관리가 필요하다.대신 전세물량이 늘어나고 전세가가 하락 매매가도 하락할 가능성이 있어 그 틈을 노려 매수를 고려해볼만도 하겠다. |
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