서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 4조 누피]
- 아파트분석
- 24.09.24
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수익률 보고서- 누피
▶ 아파트명
마포구 아현동 마포래미안푸르지오 아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장> A
마포구 종사자 수 279,788명 (약 27만 명)
2. 교통> A
강남 49-58분 / 여의도 19분 / 시청 21분
3. 학군> 평균 B
아현중 75%, 한성중 74%, 숭문중 85%, 서울여중 91%, 동도중 83%
4. 환경(편의시설) > A
현대 백화점 신촌점, 신촌 세브란스병원 (반경 1.4km 내)
5. 공급> S
총 750 세대 이하 입주 예정
| 공급 입지평가 | ||
| 지역 | 마포구 | |
| 인구수 | 362,819 | |
| 적정수요 (인구수x0.5%) | 1814.095 | |
| 연도별입주 | 2025 | 68 |
| 2026 | 439 | |
| 2027 | 239 | |
| 3년 합계 | 746 | |
| 연평균 | 248.6666667 | |
| 적정 수요대비 공급수준 | 0.137074776 | |
| 공급 평가 | S | |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 마포래미안푸르지오 35평 전용 84m2, 현재 매매 19.6억, 전세 9.5억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 11월 매매 19억 전세 9.2억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 4월 매매 15.6억 전세 7.6억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (196000-190000)÷(190000-92000)X100 = 6%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (196000-190000)÷ (156000-76000)X100 = 50%
| 마포래미안푸르지오 (2014식/3885세대/35평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 11월 | 2023년 04월 | 2024년 9월 |
| 매매가 | 190,000 | 156,000 | 196,000 |
| 전세가 | 92,000 | 76,000 | 95,000 |
| 투자금 (전세가율) | 98000 (48%) | 80000 (49%) | 101000 (48%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 6% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 6,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 50% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 40,000 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 전고점을 모두 회복한 상황으로 저평가 되어있다고 보기는 어려움. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 마포의 직장, 교통, 환경 및 차후 공공급상황 고려하였을 때 앞으로 수요는 꾸준히 있을 것으로 판단됨. 그러나 매매가가 워낙 고가이고 매전갭이 적지 않아 시장 상황에 영향을 받을 수 있겠음 (대출규제 등등) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 전저점 진입시 50% |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율은 50%미만으로 투자금이 많이 들어감. 아현의 대장 아파트이고 마프자, 마자센, 마포더클래시 등이 입주하며 주변환경이 더 좋아짐. 학군이 아쉽지만 그 외의 입지가 매우 좋음. 추후 더 오를 것으로 판단됨. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 전고점에서 전저점으로 가격하락 시 역전세 2억이 발생함… 만약 투자한다면 고점보다는 저점에 진입해야 안전할 것으로 보임. |
댓글
누피님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
