▶ 아파트명
성남시 백현동 판교 푸르지오그랑블
▶ 위치(지도)
*화면 캡처는 카카오맵(https://map.kakao.com/)에서 찾은 후 [윈도우+쉬프트+S]
▶ 입지평가
1. 직장
분당구 종사자수 345,459 (약 34만 명)
*내강의실-교재 다운로드에서 “월부_열반스쿨기초반_직장데이터” 다운로드 후 종사자수 확인
2. 교통
강남 23분 / 여의도 50분 / 시청 49분
*카카오맵 https://map.kakao.com/ 길찾기
*근처 주요 직장까지 대중교통을 이용한 소요시간 확인하기
3. 학군
보평중 89%
*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기
4. 환경(편의시설)
판교 현대백화점, 롯데마트, 제생병
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인
5. 공급
| 경기 성남 분당구 대장동 | 성남판교대장A-10BL신혼희망타운 | 2024년 9월 | 1,123세대 |
*아실(https://asil.kr/) 입주물량에서 해당 시 또는 구 선택
참고) 아래 이미지는 3강 2차시 54분대 참고
참고) 직장, 교통, 학군, 환경 등급 기준 (아래 이미지는 3강 1차시 43분대 참고)
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*교재 다운로드에서 “월부_열반스쿨기초반_아파트수익률계산기” 다운로드 후 자동 계산하세요!
현재 시세: 푸르지오그랑 37평 (123B) 현재 매매 24억, 전세 12억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 26.5억 전세 15억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 7월 매매 19.5억 전세 11억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (240000-265000)÷(240000-150000)X100 = -22%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (240000-195483)÷(195483-110000)X100 = 52%
▶ 현장 사진
*직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡처하세요 ^^
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 바로 옆단지 봇들8단지한신휴플러스 는 저점 대비 투자금 5억에 저점에 매수 시 수익률 140%임. 푸르지오그랑블은 훨씬 고평가 되어있어서 투자에 좋지 않다고 생각함. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 환금성 아주 좋음 (판교역과 아주 가깝고, 현대백화점과 아주 가까움. 판교의 회사들과도 매우 근접) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 저점 매수 대비 수익률 52%로 아주 높은 수익률은 아님. 다만 아주 많은 투자금이 필요함 (저점일 때 8.5억이 필요) |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 현재 전세가율 50%로 높지 않음. 중학교가 단지 내 있다는 점에서 입지독점성을 갖고있다 생각함. 다만 주변에 아파트가 많아서 중학교를 제외하고는 입지독점성은 잘 모르겠음. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 현재 21년의 전고가를 회복, 뛰어넘은 상황이라 현재 매매가 고가라고 판단되고, 하락시 역전세 발생할 수 있다고 생각함. |
*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^ 평가 부분은 단순히 O, X가 아닌 내 생각을 넣어 작성해보시면 좋습니다.
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