서울 마포구 염리동 염리상록아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 65조 mdmbo]

▶ 아파트명

염리상록아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
마포구 종사자수 279,788명 (약 28만 명)

2.     교통
강남 1시간 1분 / 여의도 26분 / 시청 28분

3.     학군

서울여자중학교 90.9%, 동도중학교 82.9%

4.     환경(편의시설)
1) 이마트 마포점(1.6km, 자차 8분, 대중교통 18분, 도보 26분),

2) 롯데프리미엄푸드마켓 공덕점(1.3km, 자차 8분, 대중교통 20분, 도보 20분),

3) 신촌세브란스병원(2.2km, 자차 10분, 대중교통 30분),

4) 롯데백화점 본점(4.7km, 자차 16분, 대중교통 30분)

5.     공급

마포 푸르지오어반피스 / 2027년 3월 / 239세대 등

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

2024년 9월 매매거래 내역은 없고, 2024년 8월 매매거래는 3건이다.

101동 2층 매매 8억,(타입 58),

101동 12층 매매 5억 4500(타입 57, 직거래),

102동 9층 매매 8억 4000(타입 58)

이 3건을 평균 내어 매매가가 나와있는 거 같다. (아실)

가장 최근 거래가가 8억이니까 다시 계산하면

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

2022년을 기준으로 하면 현재 매매가가 고점일 때 매매가와 6000만원 차이밖에 나지 않는다. 염리 상록아파트는 고점을 거의 회복했다고 판단이 된다. 또한 현재 전세가가 고점일 때의 전세가보다 높은 상황이다.

그러나 염리상록아파트의 매매 최고가는 2021년 8월, 9억9천이었고, 전세 최고가는 2021년 9월 6억3700이었다. 이것을 기준으로 하면 수익률 100%를 위해서는 매매가가 고점일 때보다 1.2억이 올라야 한다. 염리상록아파트의 주변 환경을 봐서는(주변에 대단지 아파트들이 있음, 초중고가 모두 있음, 도보 10분 2,5,6호선 지하철 이용 가능, 단지 앞 시장 재개발, 젊은 세대들(신혼부부 및 자녀가 어린 가정)이 주변에 많이 거주) 1.2억 상승의 가능성이 있어 보이나, 대단지가 아닌 점, 구축인 점, 주차가 불편한 점을 생각하면 전고점을 넘을 수 있을지는 의문이다. 염리상록아파트에 대한 투자는 보류하는 걸로 결론을 내린다.