입지평가
당산동 현대3차
509세대 1988년식 (37년차)
1. 직장 S
영등포구 종사자수 435,017
여의도라는
2. 교통 A
역과의 거리
당산역 2호선/9호선 도보 14분
영등포구청역 2호선/5호선 도보 12분
강남역 45분
여의도역 19분
시청역 35분
마곡역 30분
3. 학군 B
당서초등학교 도보 5분
당산서중학교 5분
- 학업성취도율 88.1%
- 특목고 진학율 0.9%
- 학원가까지 거리
4. 환경(주변 편의시설) A
롯데마트, 코스트코, 신세계백화점, 롯데백화점(차로 10분 내외)
5. 공급 A
디마크당산 192세대 (25년 9월)
영등포자이디그니티 707세대 (26년 3월)
유원제일1차재건축 550세대 (예정)
신풍역 포스코더샵 2,030세대 (예정)
수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세 : 9.8 / 5.8 (59%)
- 5년 내 고점 매입 시 : 10.5 / 5.0 (47.6%)
- 5년 내 저점 매입 시 : 7.0 / 3.6 (51.1%)
- 고점에 샀더라면 -13%
- 저점에 샀더라면 +82%
- 저평가 : (영등포 내 저평가 여부는 임보를 디벨롭하며 조금 더 확인이 필요)
- 환금성 : 초등학교, 중학교까지 도보 5분으로 아이들을 키우기에도 좋고, 트리플 역세권이라 교통 우수.
(지하철 2,5,9호선을 도보 15분 내로 접근할 수 있고 주요 직장까지의 거리 또한 1시간 이내 모두 갈 수 있는 500세대 이상의 단지이) 주변 단지들이 재건축을 앞두고 있기 때문에 이 단지 또한 재건축 가능성이 매우 높음. 단 재건축까지 기간은 가늠할 수 없음. - 수익률 : 최근 5년 이제 고점에 매입했다면 현재는 마이너스. 하지만 과거 저점에 매입했다면 수익률은 82%지만 매매가는 3억 상승함. 역시 서울은 수익금이 장난 아니다.
- 원금보존 : 고점에 샀다면 현재는 마이너스 상태이다.
- 리스크 대비 : 전세가격은 약 34% 상승. 19년 말에 3.6억 전세로 세팅했다는 가정하에 3.6억 보다 전세가가 하락한 구간은 없었으므로 역전세 이슈는 없었음. 다만 앞으로를 생각할 때 37년차 단지이므로 전세 세팅 시 주변 신축에 밀릴 수 있고, 구축 특성상 잔고장이나 수리 이슈가 있을 수 있음을 주의해야 함.
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