송파구 가락금호 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 81기 리챠드킴]

▶ 아파트명

가락 금호 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
서울 송파구 종사자수 400,781명(사업체 수 74,531)

직장등급: S

2.     교통
강남 32분(지하철), 43분(버스)/ 여의도 53분 / 시청 78분(지하철), 51분(버스)

교통등급: A~S

3.     학군
석촌중 83%, 가락중 87%, 일신여자중 81%

학군 등급: B

4.     환경(편의시설)
가락농수산물 종합도매시장, 롯데마트

 
환경 등급: B

5.     공급

힐스테이트 이편한세상문정 2024년 9월 1,265세대

더샵송파루미스타 2025년 10월 179세대

지역: 서울 송파구

인구수: 65만 1,746명

적정수요: 651,746x0.005=3258(1년에 3258세대/3년 9774세대)

연도별 입주 예정

2024년 1,265세대

2025년 179세대

2026년 미정

3년 합계: 1,444세대

연평균 1,444세대/3년=481세대

적정수요 대비 0.14배

공급평가: 적정수요 S등급

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 가락금호아파트 33평 현재 매매 13.3억, 전세 6.1억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 16.1억 전세 7.3억

5년 내 전저점 매입시: 2022년 12월 매매 10.7억 전세 6.1억

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론