경기도 광주시 쌍령동 동성 2차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 81기 프린세수]
- 아파트분석
- 24.09.24
▶ 아파트명
경기도 광주시 쌍령동 동성 2차 아파트
▶ 위치 (지도)
▶ 입지평가
1. 직장 – B 등급
경기도 광주시 종사자수 160,061명 (약 16만 명)
2. 교통 – C 등급이라고 생각 (강남 1시간 이내이나, 버스 배차 간격이 길다고 함.)
강남 51분 / 여의도 90분 / 시청 92분
3. 학군 -남녀공학 기준 C 등급
경화여중(여중 - 87%) / 광주중(남중 – 67%) / 탄벌중(남녀공학 – 64%)
4. 환경(편의시설) – C 등급
1km 내 없음 / 2km 내 이마트 및 고속버스 터미널
5. 공급 – S 등급
더파크비스타데시앙 26.04 / 1690 세대
광주송정중홍S-클래스파크뷰 26.06 / 840 세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 쌍령동 동성 2차 아파트 36평 현재 매매 3.42억, 전세 2.6억(24년 9월)
5년 내 전고점 매입시: 2022년 2월 매매 4.2억 전세 3.3억
5년 내 전저점 매입시: 2020년 3월 매매 2.265억 전세 1.8억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (34200-42000)÷(42000-33000)X100 = -87%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (34200-22650)÷(22650-18000)X100 = 248%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X 주변에 있는 18년식 아파트(265세대/33평)가 현재 매매 2.9 / 전세 1.9 형성하고 있음. 이 아파트의 경우, 동성 아파트보다 신식 및 버스 정류장이 가까운 것을 고려하였을 때 저평가 되고 있지 않다고 판단됨. |
환금성 | 수시 매도 가능 | X 1km 내에 18년식 1400세대(푸르지오 아파트)가 있음. 이곳이 초등학교 및 이마트와 접근성이 더 좋으며 동성 아파트와 비교하였을 때 매매가가 500~1천만원 차이남. 더 좋은 컨디션의 아파트가 인접해 있으므로 수시 매도가 어려울 것으로 판단됨. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X 현재 시세 기준 약 8천만원의 투자금이 필요함. 허나 최고점 매매가와 현재 시세를 비교하였을 때 매매가가 8천만원 이상 올라가기 힘들어 보이며 원금보장되기 어려울 것으로 판단됨. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율 76%로 적절하지 않음. 입지독점성 B~C 등급 |
리스크대비 | 역전세 대비 | 광주시 기준 공급 물량을 기준으로는 역전세 확률은 적어 보이지만, 인접해 있는 신식 아파트보다 매매 및 전세가 높게 형성되어 있으므로 위험성을 고려해야 할 것 같음. |
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