아파트분석

김포 풍무센트럴푸르지오 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 78조 봄봄잇]

  • 24.09.24

▶ 아파트명

김포 센트럴푸르지오 2차

 

▶ 위치(지도)

 

 

▶ 입지평가

 

1.     직장
김포시 종사자수 213,769명 사업체수62,310 (약 20만 명)

 

 

2.     교통
 

강남 1시간7분 / 여의도 58분 / 시청 57분

 

 

 

3 .     학군
 

양도중 78%

   

 

4.     환경(편의시설)
트레이더스 김포점 , 홈플러스 김포풍무점
 

 

5.     공급

 

김포북변 우미린         2027. 12 / 1200세대

김포북변 한강수자인  2028.03 / 3058세대

 

 

 

▶ 아파트시세

 

 

▶ 공급입지평가

공급입지평가

지역

김포시

인구수

 486,291 명

적정수요

486,291 *0.005=2,431

연도별입주

2024

 1,696 세대

2025

                                   -

2026

                                   -

3년합계

 총 1,696 세대

연평균

 1,696세대/3년=565 세대

적정수요대비공급수준

                                   0

공급평가

적정수요 미달 s등급

 

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

현재 시세: 김포 풍무 센트럴프루지오 현재 매매 7.1억, 전세 4.3억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 10월 매매 8.5억 전세 5.3억

5년 내 전저점 매입시: 2019년 1월 매매 5억 전세 3.1억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (71,700-85,500)÷(85,500-53,000)X100 = -42%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (71,700-50,000)÷(50,000-31,000)X100 = 114%

 

 

 

▶ 현장 사진

 

 

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

X

환금성

수시 매도 가능

O

수익률

투자금 대비 수익률

X

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

O

리스크대비

역전세 대비

O

    

 


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