[열반스쿨기초반 79가 79조 자유로운도비] 경기도 안양시 동안구 안양동 래미안안양메가트리아 수익률 보고서

▶ 아파트명

경기도 안양시 만안구 안양동 래미안안양메가트리아(2016y / 4250^)

▶ 위치(지도)

안양시의 업무지구 접근성은 가디가 30분 이내 

강남, 구디 30분>여의도 40분>판교,광화문,DMC 50분>마곡 70분

즉, 가디, 구디, 강남으로 접근성 가장 높음.

안양시 만안구에 위치한 래미안안양메가트리아는 구는 만안구에 속하지만 생활권은 안양역을

기준으로 우측의 동안구에 가깝다고 볼 수 있는 생활권임.

안양역 좌측의 만안구 생활권은 단지의 균질성과 연식이 떨어지는 반명

우측 만안구 단지들은 자기들만의 균질성을 이루고, 오히려 동안구에 가깝게 

생활권을 형성하고 있음

▶ 입지평가

1.     직장 B

안양시 종사자수 27만명!

안양, 군포, 의왕 일자리까지 합하면 사업체 10만개, 종사자수 45만명.

하지만 제조업 중심 일자리가 다수임

평촌 스마트스퀘어 도시첨단산업단지 조성으로 지식기반 산업 확충

자체 일자리가 많은 자족도시 아니고, 

서울권 직장 의존도가 높은 베드타운임

추후 과천 지식정보타운 조성으로 대기업 입주 예정되어 있고,

판교로 20분애 출퇴근 가능한 월판선이 안양역에 개통 예정으로 현재 공사 진행중임.

과천 일자리 증가 및 월판선 개통 시 과천과 판교의 가성비 배후수요지 역할 할 수 있음

2.     교통 A

3.     학군 C

덕천초 23명, 근명중 69%

동안구의 학군지에 속하지 않는 위치로 학군으로서의 장점은 없는 단지임

4.     환경(편의시설) C

생활권 내 백화점, 대형마트, 대학병원 등 없으나 

자차, 버스 이동 시 바로 옆 비산동에 대형마트 있고,

범계역에 백화점 및 대형마트, 병원 등 편의시설 이용 가능함

등급은 낮아도 모두 이용은 할 수 있음.
 

5.     공급 B

3년 내 과천/수원/화성으로 인구가 유출되었고, 

금천구, 관악구, 광명시, 의왕시의 인구가 유입되었음

안양시의 공급만 본다면 2024년까지 과공급이 계속되다가

2025년 추가 공급이 예정되어 있어 2025년까지는 공급이 계속됨

이후 추가 공급은 없음

안양시에서 인구가 유출되는 과천/수원/화성의 공급은 2024년까지 과공급이었으나

2025년부터 줄어들기 시작하여 2025년쯤에는 공급장이 정리될 수도 있다고 판단되어

만약 2025년까지 투자를 한다면 공급장의 전세를 피해서 리스크 대비 투자를 해야함

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 안양동 래미안안양메가트리아 24평 매매 6.7억, 전세 4억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 8.88억 전세 5.3억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 1월 매매 5.3억 전세 3.5억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 = -61%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 = 78%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

전세가율이 60%로 부족하여 80%가 될때까지 기다리거나, 투자금을 늘릴 수 있다면 현재 매매가가 저평가일 때 매수해도 되는 단지임.

하지만 2.7억이라는 돈을 안양시의 신축이 아닌 이 단지에 1등으로 매수할지는 다른 지역의 비교평가가 필요함