▶ 아파트명
경기도 부천시 반달마을극동아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 → S등급
경기도 부천시 종사자수 318,670명 (약 32만 명)
2. 교통 → B등급
강남 1시간 4분 / 여의도 46분 / 시청 54분
3. 학군 → B 등급
부인중 85% 상동중 88% 상도중 75%
환경(편의시설) → C등급
반경 1km 내 백화점, 대형마트 없음
4. 공급 → S등급
소사역롯데캐슬더뉴엘 2027.08./ 983세대 등
공급 입지평가 | ||
지역 | 경기도 부천시 | |
인구수 | 318,670 명 | |
적정수요 (인구수X0.05%) | 318,670*0.005=1,593 1년: 1593세대/3년: 4,779세대 | |
연도별 입주 | 2024 | 370 세대 |
2025 | 1,388 세대 | |
2026 | 189 세대 | |
3년 합계 | 총 1,947 세대 | |
연평균 | 1,947 세대/3년 = 649 세대 | |
적정수요 대비 공급수준 | 적정수요 대비 0.41배 | |
공급평가 | 적정수요 1/2 이하 → S등급 | |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 인근 20평대 시세는 3.5억에서 5.9억 정도로 형성되어 있으며 반달극동과 비슷한 단지들은 대부분 3~4억대의 시세를 형성하고 있다. 반달극동의 경우 초역세권이라는 특성으로 가격이 약간 높은 것으로 보인다. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 800세대 이상의 역세권 아파트여서 환금성 있을 것으로 보인다. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 1억으로 100% 수익률(연 10%)을 내려면 10년 동안 2억이 올라야 하며 현재 시세 4.5억+2억=6.5억이 되어야 한다. 전고점이었던 5.2억에서 1.3억이 더 올라야 하는데 이미 30년 이상의 구축으로 부천이 아닌 인근(광명 등)에서 신축 물량이 쏟아질 경우 상승 여력이 크지 않아 보인다. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 현재 전세가율 77.8%로 양호해 보이나 인근 신축 물량에 영향을 받을 수도 있어보인다. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 역전세 10%(3,500만원) 마통으로 커버 가능 |
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