월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수익률 보고서

▶ 아파트명
서울 노원구 중계그린

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가
⦁ 직장B
동대문구 종사자수 133,398명 (약 13만 명)

⦁ 교통A
강남 55분 / 여의도 1시간 11분 / 시청 54분

⦁ 학군C
중원중 79%(424m), 노원중 86%(616m), 상명중 90%(680m), 불암중 89%(942m), 을지중92%(958m)

⦁ 환경(편의시설)A
롯데슈퍼(중계역점), 홈플러스익스프레스 상계점, 롯데마트 중계점, 킴스클럽2001아울렛중계점, 킴스클럽 중계점, 홈플러스중계점, 세이브존 노원점인제대학교 상계백병원, 롯데백화점 노원점(1.1km), 노원 을지대학교병원(1.1km)

⦁ 공급S
해당없음(2024~2028년)
* 노원구 인구수 493,880명, 적정수요 : 1년 2,469세대, 3년 7,407세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 노원구 중계그린 25평 현재 매매 5.8억(24.8.10.), 전세 2.85억(24.9.9) (전세가율 49%) 2.95억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 5월 매매 7.5억 전세 3.8억 (전세가율 50%) 3.7억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 7월 매매 5.5억 전세 3.03억 (전세가율 55%) 2.47억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (5.8-7.5)÷(7.5-3.8)X100 = -45%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (5.8-5.5)÷(5.5-3.03)X100 = 12%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론(X)
항목 내용 평가(O/X)
저평가 X 비교평가

옆 단지인 중개무지개는 5.45억, 5.48억인데 비해 3.5천만원, 3.2천만원이나 비싼 것으로 짐작하여 저평가 되어 있지 않다.(재건축이 확정되어 확실히 프리미엄이 있는듯 보인다)

환금성O 수시 매도 가능

7호선을 통하여 강남에 1시간 이내 접근 가능

수익률X 투자금 대비 수익률

최근 주변 신축 아파트 실거래가가 중계센트럴파크(2016년) 26평 7.35억(전고점 7.9억 / 중계역까지 도보 7분), 포레나노원(2020년) 24평이 8.95억(전고점 9억 / 중계역보다 강남에서 2정거장이나 멂, 역까지 도보7분)임. 구축인 중계그린 아파트가 재건축이 되지 않는 한 전고점(7.5억)까지 가기에는 어렵다고 생각됨.

원금보존X 적정전세가율, 입지독점성

전세가율이 낮아서(현재 49%) 서울투자기준(70%, 강남 60%)에 못 미쳐 원금보존이 어려움. 단, 단지가 7호선 중계역 바로 앞에 있고 향후 5년간 노원 입주물량이 없다는 점에서는 원금보존의 가능성이 높음

리스크대비O 역전세 대비

현재 전세가율이 낮기 때문에 역전세가 날 가능성은 작아 보임.(5년간 노원 입주물량이 없기도 하고)

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