▶ 아파트명
사직동 쌍용예가 1차 아파트 수익률 보고서
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 C등급
동래구 종사자수 97,700명 (약 9만 명)
2. 교통(자차기준/부산진구, 해운대구) S와 A급사이
금융센터 25분 / 해운대역 33분
3. 학군
사직여중 93.2%/ 사직중 86.9%/ 85.3%
4. 환경(편의시설)
홈플러스 사직 아시아드점, 사직역 3호선, 사직아동병원
5. 공급
레미안포레스티ㅣ 2024.09 / 4043세대 등
| 공급 입지평가 | ||
| 지역 | 동래구 | |
| 인구수 | 268,976명 | |
| 적정수요(인구수X0.005) | 1년: 1,345세대 3년: 4035세 | |
| 연도별 입주 | 2024 | 4043세대 |
| 2025 | 0 | |
| 2026 | 0 | |
| 3년 합계 | 4043세대 | |
| 연평균 | 1348세대 | |
적정수요 대비 공급수준(3년 합계/3년 수요) | 1.00배 | |
| 공급평가 | A등 | |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 사직쌍용예가1차 32평 현재 매매 4.1억(최저), 전세 3.5억(최고)
5년 내 전고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.07억 전세 5억
5년 내 전저점 매입시: 2020년 1월 매매 3.11억 전세 3.05억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (93000-93000)÷(93000-47000)X100 = 0%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (93000-70000)÷(70000-48000)X100 = 105%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 비슷한 조건의 아파트 단지(내부 경사 밑 산 아래 위치)가 주변에 없어서 비교평가하기는 힘들지만, 고점 대비 42%하락한 상태이기 때문에 가격이 저렴하다고 할 수는 있음(지방도 고점대비 30% 빠지 가격은 저렴하다고 본다고 함 by 행실님) 그리고 단지 내부가 크기 때문에 더욱 정확한 비교를 위해서는 동간 가격 비교가 필요해 보임 |
환금성 | 수시 매도 가능 | 현재 4.1억에 나온 매물은 110동 10층으로 제일 끝동에 위치하고 있어 선호도가 떨어질 수 있음 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 저점에서 매수 시 수익률 매우 높음 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율 65%~70%초반대 유지 주변 학군이 좋아 수요가 있는 것으로 보임 |
리스크대비 | 역전세 대비 | 전세가가 매매가를 잘 받치면서 가고 있지만 전세가율이 높은 편이기 때문에 주변에 공급이 있을 시 리스크 있을 수 있음. 하지만 당분간 주변에 입주예정이 없음. |
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