▶아파트명
송파구 잠실동 현대 (90년 / 336세대 / 31평형)
▶위치(지도)
▶입지평가
1. 직장
송파구 사업체수 74,531개 / 종사자수 400,781명
==> 등급 S
2. 교통
강남 22분 / 여의도 41분 / 시청 46분
==> 등급 S
3. 학군
아주중 85%, 정신여자중 88%
==> 등급 B
4. 환경(편의시설)
1km내 백화점, 대형마트 없음. (1.5km내에 잠실 롯데백화점, 롯데마트 있음.)
==> 등급 C
5. 공급
< 3년간 송파구 공급 2,063세대 >
지역 : 송파구
인구수 : 653,126명
적정수요 : 653,126 X 0.005 = 3,265
1년 : 3,265세대 / 3년 : 9,795세대
연도별입주 2024 : 1,370
2025 : 514
2026 : 179
3년 합계 : 총 2,063세대
연평균 : 2,063세대 / 3년 = 688세대
적정수요 대비 공급수준 : 0.21배 (688/3,265)
공급평가 : 적정수요 1/2 이하
==> 등급 S
But, 인근 강동구 ‘올림픽파크포레온’ (2024.11 / 12,032세대) 대규모 공급 있음.
< 3년간 송파구 2,063세대 + 인근 강동구 16,823세대 추가 시 참고 >
지역 : 송파구 + 강동구
인구수 : 653,126명 + 462,055명
적정수요 : 1,115,181 X 0.005 = 5,576
1년 : 5,576세대 / 3년 : 16,728세대
연도별입주 2024 : 1,370 + 13,666
2025 : 514 + 1,154
2026 : 179 + 913
3년 합계 : 총 17,796세대
연평균 : 17,796세대 / 3년 = 5,932세대
적정수요 대비 공급수준 : 1.06배 (5,932 / 5,576)
공급평가 : 적정수요 1배 초과
==> 등급 B
▶수익률 분석(5년내 투자 타이밍)
현재 시세 : 잠실동 현대 31평 현재 매매 13.1억, 전세 6.2억
5년 내 전고점 매입 시 : 2021년 8월 매매 15.95억 전세 5.35억
5년 내 전저점 매입 시 : 2021년 7월 매매 9.6억 전세 6.25억
▶현장사진
▶투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X (비교대상 없음) |
환금성 | 수시 매도 가능 | O (300세대 이상) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 6.9억 100% 수익률(연평균 10%) 위해서는 10년 동안 6.9억 만큼 올라줘야 13.1억 + 6.9억 = 20억 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X 전세가율 47% (적정 70%) (입지독점성 O / 인근 입주 물량 고려 필요) |
리스크대비 | 역전세 대비 | X |
==> 주변에 현대보다 10년 전후로 더 오래된 단지들은 대부분 재건축 추진중 (잠실우성1,2,3차/4차, 아시아선수촌 + 잠실주공5단지, 장미1,2,3차 등)
현대는 리모델링 1차안전진단 단계임.
직장/교통 측면에서 입지독점성이 있지만, 2000년대 후반 공급된 대규모 단지들과 재건축 단지들 사이에서 애매한 위치로 매매가격 상승의 폭이 상대적으로 작을 것으로 예상됨.
또한 송파구 ‘헬리오시티’ (2018.12 / 9,510세대) 대규모 입주 시, 전세 물량 늘어남으로 인근 전세가격이 낮게 형성된 경향이 있었던 것을 감안, 향후 올림픽파크포레온 입주로 인한 전세가 하락 가능성 있고, 현재도 전세가율이 낮고 투자금 규모가 큰데 더 벌어질 위험성 있어 보임.
투자하지 않는 것으로 결론
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