평택시 고덕동 고덕국제신도시파라곤 수익률분석 보고서 [ 열반기초반 80기 23조 닥터스노우볼 ]

▶ 아파트명

 1) 평택시 고덕동 고덕국제신도시파라곤

 2) 경기도 화성시 반월동 e편한세상반월나노시티역 

 

▶ 위치(지도)

 1) 고덕국제신도시파라곤

2) e편한세상반월나노시티역 

 

▶ 입지평가

 1) 직장

  - 고덕국제신도시파라곤 : 종사자수 276,230명 (약 27만명) → A

  - e편한세상반월나노시티역 : 종사자수 564,646 (약 56만명) → S

  2) 교통 

  - 고덕국제신도시파라곤 : 강남 1시간43분 / 여의도 1시간46분 / 시청 1시간51분 → C

  - e편한세상반월나노시티역 : 강남 1시간9분 / 여의도 1시간21분 / 시청 1시간 40분 → C

 3) 학군 

  - 고덕국제신도시파라곤 : 효명중 64% → C

  - e편한세상반월나노시티역 : 반월중 85% → B

4) 환경(편의시설)

  - 고덕국제신도시파라곤 : 홈플러스 송탄점 → B

  - e편한세상반월나노시티역 : 이마트 동탄점, 롯데백화점 동탄 → A

 

5) 공급

  - 고덕국제신도시파라곤  → C

  - e편한세상반월나노시티역 → A

공급 입지평가

지역

평택시 고덕동

화성시 반월동

인구수

595,259

958,444

적정수요
(인구수 * 0.5%)

2,976.3

4,792.22

연도별 입주

2025

8,726

8,407

2026

6,828

2,571

2027

6,117

671

3년 합계

21,671

11,649

연평균

7,223.7

3,883

적정수요대비
공급수준

적정 수요대비 2.43배

적정 수요대비 0.81배

공급평가

적정수요 2배 초과

 : C등급

적정수요 1배 이내

 : A등급

구분

국제신도시파라곤

e편한세상반월나노시티역

직장

A

S

교통

C

C

학군

C

B

환경

B

A

공급

C

A

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고덕국제신도시파라곤 (2019.6/752/전용84)

e편한세상반월나노시티역 (2017.2/1387/전용84)

　

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

　

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

시기

21년11월

19년12월

24년9월

시기

21년12월

19년11월

24년9월

매매가

96,000

41,500

67,800

매매가

85,300

38,100

67,500

전세가

35,000

29,000

29,000

전세가

43,500

27,500

36,750

투자금
(전세가율)

61000
(36%)

12500
(70%)

38800
(43%)

투자금
(전세가율)

41800
(51%)

10600
(72%)

30750
(54%)

고점에 매수 시 수익률

-46%

고점에 매수 시 수익률

-43%

고점 매수 시 순수익

-28,200

고점 매수 시 순수익

-17,800

저점에 매수 시 수익률 합계

210%

저점에 매수 시 수익률 합계

277%

저점 매수시 순수익

26,300

저점 매수시 순수익

29,400

 

▶ 현장 사진

  - 고덕국제신도시파라곤 

  - e편한세상반월나노시티역

 

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

가치 : 고덕국제신도시파라곤 < e편한세상반월나노시티역

환금성

수시 매도 가능

대단지(752세대), 인지도(대장아파트)로 환금성을 갖춤. 

수익률

투자금 대비 수익률

수익률 : (전고점 - 매수가)/ 투자금

- 고덕국제신도시파라곤 : 72%

- e편한세상반월나노시티역 : 57%

→ 목표 수익률(20%) 충족

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

전세가율 : 적정 전세가율 이하

- 고덕국제신도시파라곤(43%)<e편한세상반월나노시티역(54%)

입지 독점성 

- 고덕국제신도시파라곤(빈땅 多)<e편한세상반월나노시티역

리스크 대비

역전세 대비

공급평가

- 고덕국제신도시파라곤(c)<e편한세상반월나노시티역(a)

 

     상기의 정보를 종합하면, 고덕국제신도시파라곤은 현재 투자할 수 없음. 

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