▶ 아파트명
압구정동 신현대아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
강남구 사업체수 110,007, 종사자수 801,419명
2. 교통
강남 20분 / 여의도 34분 / 시청 23분
3. 학군
압구정중 97.6% / 신사중 94.8%
4. 환경(편의시설)
한강공원, 현대백화점 압구정점, 갤러리아 백화점
5. 공급
압구정 1~6 특별구역 재건축 대상지역
강남구 56세대, 서초구 3,307세대, 송파구 1,444세대 공급 예정
과거시세 :
현재 시세: 압구정 신현대 35평 현재 매매 46.7억, 전세 10.5억
5년 내 전 고점 2022년 10월 매매 25.55억 전세 6.25억
5년 내 전 저점 매입시: 2019년 2월 매매 22. 5 전세 5.83억
지속적으로 상향 중이라 전고점, 전저점 별 수익률 계산 사실상 불가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (93000-93000)÷(93000-47000)X100 = 0%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (93000-70000)÷(70000-48000)X100 = 105%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 잠실주공5단지 35평 32억, 반포주공1단지 32평(23년 4월 기준 48.2억원의 가격과 비교할 때, 압구정이라는 입지독점성과 가치를 볼 때 저평가되어 있다고 판단 |
환금성 | 수시 매도 가능 | 0 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 반포 신축 아파트 평당 1.5억원인 사실을 볼 때 압구정 신현대의 경우 재건축 후 최소한 평당 2억~3억원 도달할것으로 예상. 현재 가격 46.7억(전세금 제외 투자금 37억원) → 재건축 후 70억~80억원 수익률 100~ 120% |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율 22%로 매우 낮지만 입지독점성 매우 뛰어나고 48년 경과한 구축 및 재건축대상 아파트, 2006년 이후 지속적으로 우상향 하고 있는 상황임을 볼 때 원금보전 |
리스크대비 | 역전세 대비 | 22%라는 낮은 전세가율 및 2012년 이후 지속적 상승 사실 볼 떄 역전세 리스크는 크지 않을 것으로 판단 |
* 투자 검토 총평 :
비슷한 연식으로 재건축이 진행 되고 있는 반포 주공 1단지, 대치 은마, 잠실 주공5단지의 입지 및 가격을 비교해 볼 때 가격 면에서 여전히 충분한 상승 여력이 있는 것으로 판단. 투자 1(잠실주공5단지),2호기(강남 자곡 힐스테이트)를 매도하여 돈을 합친 후 내년 상반기 적정 시점에 압구정 현대 매수를 시도해 보려 함.
고려할 점 : 대출 및 원리금 상환 여부, 임장 후 1~6 재건축 구역 중 철저히 분석, 취득세(1가구 1주택 시점),
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