[내집마련 기초반 39기 20조 피자한입] 후보단지 입지 분석 과제 - 2

아파트명: 길음동 길음래미안 1단지

세대수: 1125세대

입주년도: 2003년

위치: 서울시 성북구 길음동

길음뉴타운 래미안 1단지는 제 예산 내에 들어오는 단지는 아니었지만,

한신한진과 같이 4호선 라인에 위치하며 강남접근성이 비슷하고 언덕에 위치해있다는 공통점이 있는데 매매가 차이가 꽤 나는 이유가 무엇일지 비교해보기 위해 분석단지로 선정하였습니다.

길음래미안 1단지는 1125세대로 단독 단지로도 대단지에 속한다고 볼 수 있으며, 길음뉴타운을 구성하고 있는 메인 단지 중 하나로 공통의 생활권을 이루고 있었습니다. 4호선 길음역 평균 도보시간 7분의 역세권 단지입니다.

23평형 기준

전고점 9.25억(21.09)

전저점 6.30억(23.01) - 8층

최근 실거래 평균가는 7.2억으로 어느정도 회복된 상태이며

매물호가는 저층 7.2억, 저층제외 7.5억으로 저층제외호가 기준 전고점대비 하락율은 18% 이므로 예산을 충족하더라도 현재 시점에서 후보단지에 올리기는 어려운 단지로 보였습니다.

직장 분석

성북구 직장수 111005명 - B등급

교통 분석

강남역 접근성 46분 - A등급

강남: 46분(2환승)

시청: 30분(1환승)

여의도: 43분(1환승)

학군 분석

아실기준 고명중(83.3%) - C등급 이었으나 거리가 비슷한 중학교들이 있었습니다.

손품해보았을 때 길음 1단지는 고명중과 개운중(88.7%), 여학교는 성신여중(88.1%) 로 배정된다는 홍보글을 확인할 수 있었고 년도마다 조금씩은 변동이 있는 것으로 생각됩니다. 길음뉴타운 내부에서는 뉴타운 내 학교를 보다 선호한다는 글을 찾아볼 수 있었습니다. 길음중이 뉴타운 내에 위치하고 있습니다.

초등학교는 네이버 부동산 기준 미아초 배정, 미아초는 뉴타운 내 위치한 초등학교로 선호도가 있는 학교로 생각되었습니다.

환경 분석

편의시설 : 현대백화점, 이마트 - A등급

균질성 : 있음(뉴타운 생활권)

길음 1단지 주변에 위치한 길음 9단지, 길음 8단지, 길음 6단지는 연식은 한신한진의 주변 단지(해피트리, 더샵, 브라운스톤 등)와 크게 차이 나지는 않았지만 뉴타운으로 비슷한 시기에 개발되어 같은 생활권을 이루고 있는 래미안 단지라는 점에서 한 등급 위의 균질성을 확보하고 있다고 느껴졌습니다.

분석 결과 다음과 같이 요약해볼 수 있었습니다.

성북구 길음동 / 근처직장인구수 11만명 / 강남 46분(도보7분) / 고명중83.3% / 근처 현대백화점과 이마트 위치 / 1125세대 단지 및 뉴타운 생활권

단지 임장

동일한 래미안 브랜드로 이루어진 뉴타운 생활권의 모습을 직접 보는 순간 성북구 내에 길음뉴타운이라는 구분되는 지역이 따로 있는 것 같다는 생각이 들었습니다. 그만큼 주변 지역과는 대비되는 차별점을 가지고 있었습니다.

단지내 상가에 던킨, 서브웨이, 롯데리아 등 다양한 프랜차이즈가 입점해있는 모습이 인상적이었습니다.

공실 상점이 없고 유동인구도 활발하여 굉장히 살기 편리하고 좋은 곳이겠구나 하는 생각이 절로 들었습니다.

입구는 차단기로 잘 통제 관리되고 있었고, 동 아래에 지하주차장이 설치되어 있는 모습입니다. 다만 길음 1단지도 동마다 지하주차장과 연결되는 동과 그렇지 않은 동이 있다는 후기글을 찾을 수 있어 개별적인 확인이 필요할 것 같습니다.

한신한진과는 달리 입구까지는 거의 언덕이 존재하지 않았고 역과의 거리도 도보로 걷기 무리 없을 정도로 가까웠습니다. 다만 단지 내부에서는 경사가 상당한 모습을 볼 수 있었고 앞동과 뒷동의 선호도 차이가 꽤 있지 않을까 하는 생각이 들게 했습니다.

놀이터는 탄성바닥으로 잘 관리되어 있었습니다.

2000년대 연식으로 도로변은 깔끔했고 주차장도 주차난 없이 전반적으로 쾌적한 모습입니다.

한낮이라는 점을 고려해도 나쁘지 않아보였습니다.

네이버부동산 기준 주차대수는 1.16대입니다.

길음 1단지 바로 옆에 8단지가, 바로 길 건너편에 6단지가 위치해있어 마치 한 단지를 이루고 있는 것처럼 보입니다. 동일한 브랜드가 공통의 생활권을 이루고 있는 이러한 점이 균질성을 한층 더 높게 확보해주는 것이 아닐까 생각이 듭니다.

길음래미안 1단지는 한신한진과 비교하였을 때 더 완만한 언덕지형에 위치해 있었으며 한신한진과 달리 입구까지는 평지에 가깝고 역과의 거리도 가까웠습니다.

그리고 백화점 등 주변 편의시설과 균질성 면에서도 한신한진에 비해 더 우수한 입지를 가지고 있었습니다.

무엇보다 뉴타운 생활권만이 가지는 희소성과 역세권 근처의 유동인구가 많고 활발한 단지 내 상가들이 어우러지며 참 살기 좋겠다는 생각을 할 수 밖에 없었던 단지였습니다.

상품성면에서도 차이가 있었는데 한신한진 전용59형은 방2/화1 의 복도식으로 구성된 반면에 길음1단지의 전용59형은 방3/화2의 계단식으로 구성되어 상당한 차이가 있었습니다.

강남역과의 거리는 한신한진(49분)과 비교하였을때 3분밖에 차이가 나지 않았지만 이러한 여러가지 차별점들이 모이면서 한신한진과 상당한 매매가 차이를 내는 이유를 형성한 것이 아닌가 싶습니다.